1세대1주택 비과세특례의요건 중 ‘세대전원이 그취득일부터 1년이내에 신규주택에 전입할 것’ 요건을 미충족한 것으로 본 처분의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
청구인은 신규주택 취득 후 1년 이내의 기간에 종전주택을 양도하였고, 신규주택의 임대차계약 종료일이 약 1개월 정도 남은 시점에 실제 입주를 하기 위하여 내부 인테리어 공사를 시작한 것으로 보이는 점, 청구인은 임차인 퇴거 후 즉시 전입신고가 가능하였던 것으로 보이나, 공사완료 후 실제 입주일에 맞춰 전입신고를 한 것으로 보이고, 이로 인해 임대차계약 종료일까지 전입신고를 하지는 못하였으나 그 기간이 약 15일에 불과하여 위 공사내용 및 주거이전 등의 현실을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
【따른결정】
조심2023서9967
【주문】
OOO세무서장이 2023.1.9. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.10.28. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 매매로 취득하였고, 2020.6.25. OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 매매로 취득하였다.
나. 청구인은 위 신규주택 취득 후, 1년 이내인 2020.10.8. 종전주택을 양도하였고, 구「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 특례 적용대상으로 보아 양도가액 중 OOO원을 초과하는 부분을 과세대상 양도차익으로 계산하여 2020.10.28. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
다. 처분청은 2022년 12월경 청구인의 위 양도소득세 비과세 신고에 대한 사후점검 결과, 청구인이 비과세 요건인 “신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고
「주민등록법」 제16조
에 따라 전입신고를 마친 경우”에 해당하지 않아 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 2023.1.9. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.1. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 이 건 신규주택은 2006년에 신축되어 15년이 경과된 아파트로서 그 동안 계속하여 임차인 등이 거주하여 왔으며, 내부수리가 전혀 이루어진 적이 없다.
(가) 일반적으로 아파트는 10여년이 경과하면 내부의 시설물(주방/화장실/거실 및 각 방바닥/창호/천정 등)이 낡거나 부식되어 교체 내지는 수리가 필요한바, 청구인은 신규주택 취득 후 임차인이었던 AAA에게 양해를 구하여 당초 임대차기한(2021.12.27.) 보다 1개월 가량 앞서 퇴거해 줄 것을 부탁하여 임차인은 2021.11.27.경 퇴거하였고, 이후 청구인은 내부수리 공사를 개시하였다.
(나) 내부수리 과정에서 아파트 내부시설물의 노후가 심각하였던 탓에 내부공사는 당초 예정기간(1개월)보다 약 2주간 지연되어 2022.1.10. 완료되었고, 청구인은 다음날인 2022.1.11. 입주 및 전입신고를 마쳤다.
(2) 청구인은 임대차기한 종료 후 곧바로 전입신고를 하지는 못하였으나, 14일간은 내부수리기간이었기 때문에 내부 수리 후 즉시 청구인이 이사한 것은 임대차 종료시점에 이사한 것과 실질적으로는 동일하다.
(가)
「소득세법 시행령」 제155조
제1항에 따르면 “조정지역내 종전의 주택을 양도하기 전에 조정지역내 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택자가 된 경우, ① 신규 주택을 취득한 날부터 1년 내 종전의 주택을 양도하고, ② 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」에 따라 전입신고를 마친 경우(만일 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지)”에 한하여 종전의 주택 양도분에 대하여 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용토록 규정하고 있다. 이는 주택에 대한 투기수요를 억제하고 실수요자에 대하여만 대체주택 취득으로 인한 종전의 주택 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용토록 하기 위하여 2019.12.17. 이후 취득 분부터 시행되었다. 즉, 조정지역 내의 1주택자가 조정지역 내의 또 다른 신규 주택을 취득하고 입주하지 않는 투기수요를 억제할 목적으로 세법을 개정한 것으로 신규 주택을 취득하면 신규 주택으로 이사하고 거주하라는 취지로 보인다.
(나) 그런데, 청구인의 경우와 같이 임대차계약기간 만료 후 내부수리를 하고 즉시 입주를 하는 것은 실질적으로는 임대차계약기간 만료 후 입주한 것과 아무런 차이가 없다. 내부수리를 한다는 것은 신규 주택 취득자가 입주하기 위하여 취득한다는 것으로 신규 주택 취득자가 실수요자임을 더욱 강조하는 것과 마찬가지이다.
「국세기본법」 제14조
제2항에서도 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 ① 임대차계약 만료일(2021.12.27.) 이전에 종전 임차인이 퇴거를 하고 ② 임대차계약 만료일까지 내부수리를 완료하지 못해 14일간 공사기간이 연장되었으며 ③ 공사완료(2022.1.10.)후 즉시 입주하고 전입신고를 마쳤다. 즉, 위 ①, ②, ③은 일련의 연속된 과정으로서 ②, ③의 과정이 추가되었다고 하여 투기수요가 되는 것은 아닐 것이며, 오히려 실수요임을 더욱 강조할 뿐이다.
(3) 따라서, 앞서 살펴본 바와 같이 청구인의 종전주택 양도는
「소득세법 시행령」 제155조
제1항의 규정에 따라 1세대 1주택 비과세 특례대상이므로 처분청이 이를 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이
「소득세법 시행령」 제155조
제1항 제2호 가목 요건을 충족하기 위해서는, 신규주택의 취득일인 2020.6.25.부터 임대차계약 종료일인 2021.12.27. 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고
「주민등록법」 제16조
에 따라 전입신고를 했어야 하나, 청구인은 실내공사(리모델링)를 이유로 공사완료(2022.1.10.)후인 2022.1.11.에 입주 및 전입신고를 하여 해당 요건을 충족하지 못하였다.
(2)
「소득세법 시행령」 제155조
제1항 제2호 가목의 기간은 실제 임차인의 퇴거일에도 불구하고 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하기 때문에 청구인에게는 이사와 전입신고를 하기까지 1개월이라는 충분한 시간이 주어졌음을 알 수 있으나, 실내공사(리모델링)라는 주관적인 사유로 전입 요건을 갖추지 못하여 이 건 심판청구에 이르렀고, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로, 실내공사(리모델링)를 하는 것이 실질적으로 임대차계약 종료일에 이사한 것과 동일하다는 청구인의 주장은 허용되어서는 아니된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
신규(대체)주택으로의 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)
제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고
「주민등록법」 제16조
에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)
제155조(1세대1주택의 특례) 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
(4) 주민등록법
제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 주택보유현황 자료 등을 보면, 청구인의 주택 취득.양도 현황은 아래 <표1>와 같고, 청구인 세대의 주민등록주소 변동 현황은 아래 <표2>와 같이 확인된다.
<표1> 청구인 주택 취득ㆍ양도ㆍ전입신고 현황
<표2> 청구인 주민등록주소 변동현황
(2) 청구인이 제출한 부동산임대차계약서 및 공사사실확인서 등을 보면, 청구인의 신규주택 취득 당시 기간을 2019.12.28.~2021.12.27.(24개월)까지로 한 전세계약(보증금 OOO원)이 체결되어 있어 임차인이 존재하였던 것으로 보이고, 청구인은 위 임차인과의 임대차계약 종료 전 아파트 리모델링 공사업체(주식회사 aaa, OOO)와 2021.9.25. 계약을 체결하여 2021.11.30.~2022.1.10. 기간 동안 공사를 진행한 것으로 보이는 바, 공사계약서 및 공사세부 진행내용은 아래 <표3>과 같이 확인된다.
<표3> 리모델링 공사 세부내용
(3) 한편, 신규(대체)주택으로의 전입요건을 규정한
「소득세법 시행령」 제155조
제1항과 관련한 정부 발표자료(부처 합동 주택시장 안정화 방안 2019.12.16., 2019년 세법 후속 시행령 개정 2020.1.6.)를 보면, 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택 취득에 대한 전입요건 신설 및 종전주택 양도기간 단축을 규정한 것으로 보이는바, 발표자료 세부 내용은 아래 <표4>, <표5>와 같이 확인된다.
<표4> 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, 2019.12.16.) 발표자료
<표5> 2019년 세법 후속 시행령 개정 내용 보도자료
(4) 한편, 위
「소득세법 시행령」 제155조
제1항은 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정시 신규(대체)주택으로의 전입요건을 삭제한 것으로 확인된바, 제개정이유서에는 “비과세 요건을 완화하여 납세자 편의를 도모함”으로 기재되어 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 신규주택 취득 후 해당 주택의 임대차계약 종료일인 2021.12.27.까지 그 주택으로 세대전원이 이사하고
「주민등록법」 제16조
에 따라 전입신고를 했어야 하나, 신규주택의 실내공사(리모델링)를 이유로 공사완료 후 2022.1.11.에 입주 및 전입신고를 하여 해당 요건을 충족하지 못하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 정당하다는 의견이나, 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된
「소득세법 시행령」 제155조
제1항 제2호 각 목 규정의 신설 취지는 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택으로의 전입요건 신설 및 종전주택의 양도기간 단축(1년 이내)을 규정함으로써 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지로 보이는바, 청구인은 신규주택 취득(2020.6.25.) 후 1년 이내의 기간에 종전주택을 양도(2020.10.8.)하였고, 신규주택의 임대차계약 종료일(2021.12.27.)이 약 1개월 정도 남은 2021.11.30.경 실제 입주를 하기 위하여 내부 인테리어 공사를 시작한 것으로 보이는 점, 청구인은 임차인 퇴거 후 즉시 전입신고가 가능하였던 것으로 보이나, 공사완료 후 실제 입주일에 맞춰 전입신고를 한 것으로 보이고, 이로 인해 임대차계약 종료일까지 전입신고를 하지는 못하였으나, 그 기간이 약 15일에 불과하여 위 공사내용 및 주거이전 등의 현실을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 청구인이 전입신고 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로
「국세기본법」제80조의2
및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법 시행령」 제155조