쟁점부동산의 장부가액을 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부
【세목】
양도
【재결요지】
청구인은 당초 매매계약을 체결하고 이와 별도의 금원을 매매대금 명목으로 양도인에게 지급하였다고 주장할 뿐, 변경된 매매계약서 등 실지취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어청구인의 장부에 계상된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2001.10.16. 취득한 OOO 대지 313.8㎡ 및 지상 건물 1,185.1㎡(지하 1층∼지상 5층 근린생활시설, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 부동산임대업에 사용하다가 2017.7.5. 임OOO 외 1명에게 OOO원에 양도한 후, 취득가액을 실지거래가액 OOO원으로 하여 2017.9.17. 양도소득세 OOO원을 예정신고ㆍ납부하였다.
나. 처분청은 2018.11.28.부터 2018.12.28.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득가액이 OOO원인 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 허위계약서인 사실을 확인하고, 청구인이 종합소득세 신고시 첨부한 대차대조표상 장부가액 OOO원을 실지취득가액으로 보아 2019.3.8. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.13. 이의신청을 거쳐 2019.8.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 2001.8.16. OOO공인중개사무소 공인중개사 제OOO이 자신이 책임진다는 말을 믿고 등기상 소유자인 장OOO(이하 “양도인”이라 한다)이 아닌 양도인의 조카 장OOO과 매매가액을 OOO원으로 하는 매매계약을 체결하였다. 계약 후 투자가치를 알아보기 위해 청구인의 아버지 서OOO가 잘 아는 친척인 서OOO(2012년 사망,OOO공인중개사무소 중개보조인)에게 문의하니, 양도인이 쟁점부동산을 서OOO에게도 매물로 내어 놓았다며, 시세보다 저렴하게 매입하였다고 하였다.
그러나, 등기상 소유자인 양도인이 나타나 소유자에게 확인 없이 계약한 것은 무효이고 다른 곳에서 OOO원을 주겠다고 하였다며 계약취소를 요구하였고, 청구인은 공인중개사 제OOO과 양도인의 조카 장OOO에게 계약금의 2배를 요구하며 심하게 다투었다.
이후 OOO공인중개사무소 중개보조인 서OOO의 중재로 서로 양보하여 시세에서 OOO원을 감액하여 OOO원에 매매하기로 합의하고, 새로 매매계약서는 작성하지 아니한 채 추가 지급하는 OOO원에 대해서는 지불각서를 작성하여 양도인에게 주었다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 2001.8.16. 계약금 OOO원, 2001.9.28. 3차례에 걸쳐 중도금 OOO원, 2001.10.10. 1차 잔금 OOO원, 2001.10.16. 2차 잔금 OOO원, 임대보증금 승계 OOO원 등 합계 OOO원을 양도인에게 지급하였는바, 처분청은 잔금명목으로 지급된 2001.10.10. OOO원과 2001.10.16. OOO원의 지급사실을 부인하고, 대신 2001.10.11.자 예금인출액 OOO원이 잔금이라는 의견인 것으로 보인다.
청구인이 1차 잔금 명목으로 2001.10.10. 지급한 OOO원의 지급과정을 살펴보면, 2001.10.9. 만기 OOO은행 양도성예금(무기명) OOO원을 출금하여 지급하였으며, 당시 2001.10.10. OOO공인중개사무소의 공인중개사 제OOO이 작성하고 양도인이 영수인으로 날인한 잔금영수증(OOO원을 수취하였고, 나머지 잔금은 2001.10.15. 지불한다고 기재되어 있음)을 수취하였다.
또한, 2차 잔금 명목으로 2001.10.16. 지급한 OOO원은 청구인이 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 대출받아 지급하였고, 나머지 대출금은 등록세 및 법무사 비용, 중개수수료 등으로 사용하였는데, 각 영수증의 작성일이 2001.10.16.로 되어 있다.
반면, 처분청이 잔금으로 본 2001.10.11.자 청구인 명의 금융계좌의 예금인출액 OOO원은 청구인의 아버지 서OOO가 자녀 서OOO, 며느리 반OOO, 청구인 명의로 국민주택채권과 수익증권 구입에 사용하였으므로 쟁점부동산의 취득과는 관련이 없다.
(3) OOO공인중개사무소 공인중개사 제OOO은 쟁점부동산을 중개하면서 청구인과의 다툼으로 감정이 좋지 아니하여 청구인에게 불리한 진술을 한 것으로 보인다. 아니면, OOO공인중개사무소 중개보조인 서OOO의 주도로 2001.10.16. 양도인, 청구인, 청구인의 아버지 서OOO, OOO지점 대리 김OOO이 참여한 가운데 거래를 마무리하여 제OOO이나 양도인의 조카 장OOO은 OOO원이 추가로 지급된 사실을 모를 수 있다.
(4) 청구인은 OOO공인중개사무소 중개보조인 서OOO의 권유로 단기에 매도 할 경우를 대비해서 양도인의 동의하에 거래가액이 OOO원으로 기재된 쟁점계약서를 작성하였는바, 2001년은 양도소득세 실거래가 신고제도가 도입되기 전이어서 청구인은 검인계약서와 쟁점계약서만 보관하다가 2006년 실거래가 신고제도가 도입되자 쟁점계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고한 것으로, 허위의 쟁점계약서를 첨부하여 신고한 것은 청구인의 잘못이나, 금융거래내역, 잔금영수증 등에서 OOO원이 지급된 사실이 확인되므로 이를 실지취득가액으로 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 2006년부터 복식부기의무자로서 쟁점부동산의 임대소득과 관련하여 종합소득세를 신고하였는바, 신고시 첨부한 대차대조표에 의하면, 쟁점부동산의 장부가액은 OOO원이고, 2006년부터 2012년까지 건물 감가상각비 총 OOO원을 계상하여 필요경비로 신고한 것으로 나타난다(2001년 기준시가는 OOO원, 2006년 기준시가는 OOO원임).
(2) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 때 중개한 공인중개사 제OOO은 “양도인과 청구인을 대리하여 쟁점부동산 매매를 중개하였고, 쟁점부동산의 거래가액은 OOO원”이라고 진술하였고, 양도인을 대리하여 최초로 계약에 참석한 조카 장OOO은 “양도 당시 매매대금이 OOO 얼마인데, 오래되어 뒷 단위금액은 정확히 기억나지 않으며, 추가로 대금을 더 받은 사실이 없다”고 진술하였으며, 2000년 초부터 쟁점부동산 1, 2층을 임차하여 오락실을 운영하던 박OOO은 “청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 OOO 인근 공인중개사무소로부터 임대료를 과다하게 주지 말고 OOO원 정도면 구매할 수 있는데, 취득하는 것이 어떻겠냐는 제의를 받은 사실이 있다”고 진술하였다.
(3) 청구인은 보관하고 있지 아니하는 실지매매계약서의 거래금액은 OOO원이지만, OOO원을 추가로 지급하였다고 주장하고 있으나, 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.
(가) 금융조회 결과, 쟁점부동산의 취득대금이 양도인의 금융계좌에 입금된 내역이 확인되지 아니하고, 청구인은 부모의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였는데, 쟁점부동산 취득 당시 청구인의 금융계좌를 통해 약 OOO원(2001.8.16. OOO원, 2001.9.28. OOO원, 2001.10.11. OOO원)이 출금된 것으로 조회되는바, 동 금원과 임대보증금 승계액(OOO원)을 합하면, 장부가액과 유사한 약 OOO원이다.
(나) 청구인은 조사 당시 잔금 명목으로 2001.10.10. OOO원, 2001.10.11. OOO원을 지급하고 공인중개사 제OOO이 작성한 OOO원의 잔금영수증을 지급받았다고 진술하였다가 이 건 심판청구시에는 구체적인 증빙 없이 2001.10.11. OOO원은 양도대금이 아니라고 주장하고 있어 당초 주장하였던 중도금 명목의 2001.9.28. OOO원도 실제 중도금인지 여부가 불분명한 것으로 보인다.
(다) 청구인은 2001.10.10. 양도성예금증서(무기명식)에서 약 OOO원을 출금하여 1차 잔금으로 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 실제로 지급되었는지를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 나머지 OOO원의 여유자금이 있음에도 굳이 2001.10.16. OOO원을 대출받아 2차 잔금으로 두 번에 걸쳐 잔금을 지급하는 것은 상식적으로 납득하기 어려우며, 지급시마다 영수증을 받는 것이 거래관행인데 청구인은 2001.10.10.자 OOO원의 영수증만 제출하였다.
(4) 청구인은 최초계약시 약정하였다는 OOO원보다 23%나 증액된 OOO원을 매매대금으로 추가 지급하였다고 하면서도 새로운 매매계약서를 작성하지 아니하였고, 관련 지불각서도 제출하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 장부가액을 취득가액으로 산정한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 장부가액을 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것)
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정된 것)
제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과
「부가가치세법」 제10조
제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 2001.10.16. 취득한 쟁점부동산을 2017.7.5. 양도하고, 2017.9.17. 양도소득세 신고시 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였고, 처분청은 2018.11.28.부터 2018.12.28.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 양도소득세 신고시 허위의 취득계약서를 제출한 사실을 확인하고, 쟁점부동산 장부가액인 OOO원을 실지취득가액으로 하여 2019.3.8. 청구인에게 아래 <표1>과 같이 이 건 처분을 하였다.
OOO
(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서와 일반건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 지하 1층∼지상 5층의 근린생활시설(지하 1층 노래연습장, 지상 1층 일반음식점, 지상 2층 인터넷컴퓨터게임시설 및 휴게음식점, 지상 3층 당구장, 지상 4∼5층 학원)이고, 청구인은 2001.10.16. 양도인으로부터 쟁점부동산을 취득하고 2001.11.14.부터 부동산임대업을 영위하다가 2017.6.30. 폐업신고하고 2017.7.5. 쟁점부동산을 양도한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 종합소득세 신고시 첨부한 대차대조표(2008년), 감가상각비명세서(2006년∼) 등에 의하면, 쟁점부동산의 장부가액은 OOO원(건물 OOO원, 토지 OOO원)이고, 청구인은 2006년부터 2012년까지 총 OOO원을 건물감가상각비로 계상한 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원[계약금 OOO원(2001.8.16.), 중도금 OOO원(2001.9.28.), 잔금 OOO원(2001.10.10.)]이고, 중개인은 김OOO인 것으로 기재되어 있다.
(5) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서(2019.1.4.), 관련자 면담 녹취록 등의 주요내용은 다음과 같다.
(가) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서는 청구인이 양도인과 공모하여 단기매매시 양도소득세를 포탈할 목적으로 허위로 작성한 것이다.
(나) 양도인은 2017.7.30. 사망하였고, 양도인의 금융거래조회 결과, 양도대금이 입금된 내역을 확인할 수 없으며, 문서감정을 의뢰한 결과, 쟁점계약서가 사후 작성된 계약서임은 확인하지 못하였으나, 공인중개사 김OOO의 인장이 부동산중개협회에 등록된 도장이 아니라는 회신을 받았다.
(다) 청구인의 금융거래내역을 조회한 결과, 청구인은 아래 <표2>의 현금을 부모로부터 증여받아 자신의 금융계좌에서 출금하여 쟁점부동산을 취득한 것으로 보인다.
OOO
OOO
(마) 쟁점계약서상 쟁점부동산을 중개한 것으로 되어 있는 김OOO의 주소지에 2018.12.3. 방문하여 쟁점부동산을 중개한 사실이 있는지 물어보자 “중개사실도 없고, 중개수수료를 받은 사실도 없다”고 진술하였다.
(바) 쟁점부동산을 중개한 공인중개사 제OOO은 2018.12.5. 유선통화시 “양도인의 쟁점부동산 임대를 중개하고 양도인과 청구인 측을 대리하여 쟁점부동산 매매를 중개하였으며, 매매대금은 OOO원∼OOO원으로 기억한다”고 진술하였고, 양도인을 대리하여 계약에 참석한 조카 장OOO은 2018.12.17. 방문조사시 “당시 매매대금이 17억 얼마인데 뒷 단위금액은 기억나지 아니하고, 청구인으로부터 추가적으로 대금을 더 받은 것은 절대 없다”고 진술하였다.
(사) 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라고 주장하며 제출한 2001.10.10.자 OOO원의 잔금영수증은 쟁점계약서(잔금일 : 2001.10.10.)상 잔금 OOO원을 맞추기 위한 허위 영수증일 가능성이 높고, 청구인은 2001.10.29.부터 2002.6.27.까지 가족들로부터 각 OOO원씩 4회에 걸쳐 현금으로 증여받아 2001.10.16. 대출받은 OOO원을 상환한 점을 고려하면, 청구인의 가족들은 자금여력이 충분함에도 청구인의 쟁점부동산 취득과 관련하여 자금출처조사를 받게 될 것을 대비하여 쟁점부동산을 담보로 대출을 받았다가 단기간에 변제한 것으로 보인다.
(6) 처분청이 공인중개사 제OOO을 면담하고 작성한 출장보고서(2019.1.14.)에 의하면, “2019.1.14. OOO에 소재한 제OOO이 운영중인 공인중개사 사무실을 방문하여 쟁점부동산에 대하여 문의한바, 매매가액이 OOO원인 것으로 기억한다고 진술하였고, 추가로 매매대금을 더 준 사실이 없으며, 확인서 등 서류상으로 확인해 주기는 곤란하지만 언제든지 누가 연락을 해 오면 사실대로 진술하겠다”고 기재되어 있다.
(7) 청구인의 세부 주장과 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다.
(가) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득대금 지급내역은 아래 <표4>와 같다.
OOO
(나) 청구인은 OOO 등에서 2001.8.16. 계약금 OOO원, 2001.9.28. 중도금 OOO원을 인출하여 지급하였다고 주장하며, 동 금원이 출금된 금융거래내역을 제출하였다.
(다) 청구인은 2001.10.9. 만기된 OOO은행 양도성예금(무기명) OOO원 중 2001.10.10. 1차 잔금 명목으로 OOO원을 지급하였으며, 같은 날 OOO공인중개사무소 공인중개사 제OOO이 작성한 잔금영수증을 수취하였다고 주장하며, 영수증(양도인은 OOO원을 영수함, ‘나머지 잔금은 2001.10.15. 지불’이라고 기재되어 있음), 양도성예금증서(발행일 2001.8.10., 만기일 2001.10.9., 지급액 OOO원)를 제출하였다.
(라) 청구인은 2001.10.16. 쟁점부동산을 담보로 OOO에서 OOO원을 대출받은 후 2차 잔금 명목으로 OOO원, 등록세 및 법무사 비용 OOO원, 중개수수료 OOO원(OOO중개사무소 제OOO OOO원, OOO부동산 중개보조인 서OOO OOO원)을 지급하였다고 주장하며, OOO의 부채증명원(2002.3.6., 대출액 OOO원, 잔금지불이라고 기재되어 있음), 청구인의 OOO의 거래내역(2001.10.16. OOO원 입금, 2001.10.16. OOO원.OOO원으로 나누어 현금출금, OOO원 대체출금), 중개수수료 관련 영수증 2매(2001.10.16. 제OOO이 OOO원을 영수함, 2001.10.16. OOO공인중개사무소 김OOO이 OOO원을 영수함), 법무사 OOO 영수증(2001.10.16. 작성, 등록세 등 OOO원), 취득세 영수증 등을 제출하였다
(마) 청구인은 2001.10.11. 청구인의 금융계좌에서 출금된 OOO원은 투자 및 예금에 사용되어 양도대금과는 관련이 없다고 주장하며, 해지영수증, 수익증권 이익계산서 등을 제출하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 청구인은 복식부기의무자로서 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 장부에 기장하고 건물에 대하여는 2006년부터 감가상각비를 매년 계상하여 종합소득세를 신고하였고, 청구인은 당초 매매계약을 OOO원에 체결하고 이와 별도로 OOO원을 매매대금 명목으로 양도인에게 지급하였다고 주장할 뿐, 변경된 매매계약서 등 실지취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인의 주장대로 2001.10.10. OOO은행 양도성예금계좌(OOO)에서 출금된 OOO원과 2001.10.16. 쟁점부동산을 담보로 대출받은 OOO원이 쟁점부동산 매매대금에 해당한다 할지라도 2001.9.28. 청구인의 OOO계좌(OOO 외 2개)에서 출금된 약 OOO원이 중도금 명목으로 양도인에게 지급되었는지 명확하지 아니하므로 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원이라고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인의 장부에 계상된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
「국세기본법」 제81조
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
「소득세법」 제97조