특별행정심판례정보

【세목】

양도

【재결요지】

납세고지서를 수령한 날로부터 90일을 도과하여 제기한 이건 심판청구는 부적법한 청구임

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.28. OOO OOO OOO OOO OOOOOO OO

O,OOOO(OO OOOOOOO OO)O OOOOOOOOOOOOOO

(O

O OOOOOOOOOO OO)으로부터 취득하고, 2005.4.20. 그 지상

에

창고

1,538㎡를 신축하여 2005.11.9. 쟁점토지 및 신축한 창고를 양도

한 후 실지거래가액(양도가액 1,309,090,909원, 취득가액 1,123,228,699원)

으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를

신고하였다.

나.

OOOO국세청장은 양도소득세 조사를 실시하여 취득가액이 허

위

라고 보아 처분청에 통보하였고, 처분청은 취득 및 양도 당시의 개별

공시지가를 적용하여 계산한 환산가액 16,264,573원을 쟁점토지의

취

득가액으로 보아 2009.4.2. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세

428,327,270원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도한 쟁점토지 및 인접한 OOO OOO OOO O

OO

OOOOOO 토지 3,117㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)는 2004.6.30.

OOO

OO

O OOO OOO O OOOO 토지(이하 “당초토지”라 한다)에서 분할된 것으로 처분청의 환산

취

득가액이 쟁점토지가 16,264,573원,

쟁점외토지가 480,946,502원으로

그 차이가 큰 바, 면적이 큰 쟁점토

지의 환산가액이 오히려 적은 것은

쟁점외토지의 개별공시지가 상승률(20%)보다 쟁점토지의 개별공시지가 상승률(5530%)이 높기 때문으로 공시지가가 토지의 실질가액을 반영하였다고 볼 수 없다.

OOOO OOO OOOO OOOOOOOOOOO OOOOO OO OOOO

OOOOOOOOO OOOOOOO OO OO O OOOOO

OO

등의 탐문에 따르면 거래수준은 “㎡당 18만원 ～ 21만원”

으로

되어

있고 쟁점토지의 ㎡당 감정가액을 12만원으로

평가하였다.

청구인은 당초토지(쟁점토지 및 쟁점외토지)를 OOOOOO으로부터 13억

600만원에 매입하고 대금은 구입토지에 근저당 설정된 11억원 등으로

지급하였으나, 처분청은 서류상 확인되는 4억1,000만원만 인정하였고, OOOOOO에 대한 금융거래를 확인하여 달라는 청구인의 요청도 들어주지 아니하였다.

「소득세법」제97조

를 보면 양도차익을 계산함에 있어 공제할 취득

가액은 실지거래가액으로 하여야 한다고 되어 있고, 「소득세법」

제114조

를 보면 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 실지

거래가액이

인정되는 부분만을 취득가액으로 하는 것이 아니라 매매사례가액, 감정

가액, 환산가액을 순차적으로 적용하도록 하고 있으므로 실지가액을

재조사해 주거나 감정평가금액인 4억8,360만원(이하 “쟁점감정가액”이라

한다)을 취득가액으로 인정하여야 한다.

처분청은 쟁점토지의 취득시점(2004.5.28.)에는 임야 상태였으나, 감정평가(2004.7.14.)는 산지전용허가를 받은 후에 이루어져 가격상승

요인이 있었으므로 감정가액을 인정할 수 없다고 주장하나,

쟁점토지를

취득(2004.5.28.)하기 이전인 2004.5.11. 산지전용허가신청서를 OOO OOOO에 접수하였고, 쟁점토지의 취득

시점(2004.5.28.)이 전용

허가(2004.6.11)를 받기

14일 전으로 매매

계약서에도 잔금은 전용허가를

득한 후에 지급한다고 명시하고

있는 점만 보아도 전용허가를 전제로 취득한 것임을 알 수 있다

. 또한, 처분청은 전용허가 후에 토목공사비가 평가금액을 상승시켰다고 주장하나, 감정평가기준일에는 총 토목공사비(약 1억원) 중 10%도 공사진척이 되지 아니하였다.

쟁점토지와 쟁점외토지는 당초토지에서 분할된 토지로 인접되어

있

고, 두필지의 취득시기, 전용허가일, 평가시점 등에 약간의 차이는

있으나, 두필지 모두 전용허가를 받은 후에 평가하였으며, 취득시

개별공시지가가 동일함에도(㎡당 4,030원)

환산취득가액이 크게 차이나는 것은 특별한 사유없이 쟁점토지의

개별공시지가가 쟁점외토지에 비해 너무 크게 올랐기 때문이다.

나. 처분청 의견

청구인은 대출과 관련하여 평가한 쟁점감정가액을

쟁점토지의 취득

가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점감정가액

의 평가기준일이 2004.7.14.이고, 쟁점

토지의 취득일이

2004.5.28.로서 취득일 전후 3월이내

감정가액이지만,

2이상의 감정평

가법인이 평가한 감정가액의

평

균액이 아닌 1개 감정

평가법인이 평가한 가액이므로 시가로 인정하

기 어렵다.

청구인은 쟁점토지를 2004.5.28. 임야인 상태로

취득하였고, 취득한 이후 2004.6.11. 산지전용허가를 받았음이 OOO

OOOO OO 및 인ㆍ허가 보증보험 청약서에 의하여 확인되며, 쟁점

감정가액은 산지전용허가를 득한 후 쟁점

토지에서 진행중인 토목공사

가 감안되어 평가되었음이 감정평가서

에

의하여 확인되는 점에 비추어 쟁점감정

가액이 취득당시(2004.5.28.)의 시가를 적정

하고 합리적으로 평가하였다

고 볼 수 없고,

조사과정에 청구인이 작

성한 확인서에 의하면, 양도소

득세 신고시

제출한 취득계약서는 사실과

다르고 정확한 취득가액

및 취득대

금 지급증빙이 보관되어 있지 아니

하다고 확인하고 있는

바,

쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 양도가액

9억원을 근거로

양도

및 취득당시의

개별공시지가를 적용하여 계산한

환산취득가액 16,264,573원을 취득가

액으로 하여 2005년 귀속 양도소

득세를

과세한 처분은 정당하다.

3. 조사내용

가. 쟁 점

담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 감정가액인 쟁점감정

가

액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)

소득세법 제97조

【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.

제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만,

제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할

수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환

산가액

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항

의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가

액

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한

취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조

제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여

계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 취득당시의 기준시가

매매사례가액 또는 동항 제2호의 × ──────────

감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여

2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액

(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점토지 등의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2004.5.28. 취득한 쟁점토지 및 쟁점외토지는 취득당시 같은 필지(당초토지)로 되어 있다가 취득일 이후인 2004.6.30. 분할된 것으로 되어 있는 바, 취득당시

기준시가는 ㎡당 4,030원으로 동일하여

쟁점토지가

1,649만

원이고 쟁점외

토

지가

1,256만

원이며,

쟁점토지와 쟁점

외토지에 대한 신고 및 결정

내

역과

처분청

의

환산취득가액 결정내역은 <표1> 및

<표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOO O OOOOOO OO OO O OOOO

(OOO O,O)

(나) 당초토지 중 분할되기 전의 쟁점토지 부분은 2004.5.11. 산지전

용허가를 신청하여 2004.6.10. 전용허가를 받았고, 쟁점외토지 부분은

분할

이후인 2004.7.1. 산지전용허가를 신청하여 2004.8.3. 전용허가를 받은

것으로 되어 있다.

(다) 주식회사 OOOOOOOOOOOOO OOOOO OO OOOO

OO OOO, OOO OOOOOOOOOOO, OOOO OO, OO

OO

2004.7.14., 작성일자 2004.7.15., 산지전용허가를 득한 후 토목

공

사

를 진

행

중으로 이를 감안하여 평가하였으며, 비교표준지는

인근

지역에 소재하는 표준지 공시지가 중 용도지역, 이용상황,

공법상

제한

사항,

주위환경 등이 유사한

“지목이 임야이며 이용

상

황이 자연림

상태

인

O

OO OOO OOO

OOO OOO

(공

시지

가

㎡당

28,000원)”을 비교

표준지로 채택하여 감정평가한 것으로 되어 있다

.

또한, 주식회사

OOOOOOOOOOOOO OOOOOO OO OOO

OOO OOO, OOO OOOOOOOOOO, OOOO OO, OOOO OOOOOOOOOOO, OOOO OOOOOOOOOOOO OO OO, OOOOO OOO OOO OOO OOOOO(OOOO OO OOO,OOOO)를 비교표준지로 채택하여 감정평가한 것으로 되어 있는 바, 쟁점토지 및 쟁점외토지의 감정평가내역을 비교하면 아래 <표3>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOO O OOOOOO OOOO OO

(OOO OO)

(라) 청구인과 OOOOOO 간에 2003년(날짜미상)에 작성된 쟁점토지의 취득

계약서에는 매매대금이 7억6,000만원으로 되어 있고, 잔금은 허가를 득한 후 완불한다고 약정되어 있으나

,

청구인은

OOOOOOO에 제출한 확인서에서 “위 계약서는 당초

계약서를 분실하여 기억에 의존하여 작성하여 양도소득세 신고시

제출하였다”고 확인하고 있다.

(2)

쟁점토지의 취득가액이 불분명하다 하여

양도

및 취득 당시의 기준시가

비율을 적용하여 계산한 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 본다.

(가)「상속세 및 증여세법 시행령」

제176조의2 제3항에서 법 제114조

제5항

의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정

하는

경우에는 ①

양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액, ② 양도일 또는

취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가

법

인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정

평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다), ③ 기준시가 등으로 환산한 취득가액을 순차로 적용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은

「소득세법」

제114조

를 보면 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 실지

거래가액이

인정되는 부분만을 취득가액으로

하는 것이 아니라 매매사례

가액, 감정

가액, 환산가액을 순차적으로 적용

하는 것이라고 주장하며,

쟁점토지에 대한

감정평가가 전용허가일 이후

에 이루어 졌으나, 청구인이

쟁점

토지를

취득(2004.5.28.)하

기 이전인 2004.5.11. 산지전용허가신청서를 OOO OOOO에 접수하였고, 쟁점토지의 취득

시점(2004.5.28.)이 전용

허가(2004.6.11)를 받기

14일 전이며, 매매

계약서에 잔금은 전용허가를

득한 후에 지급한다고 명시하고

있는 점으로 보아

쟁점

토지의 취득이 전용허가를 전제로 한 것이어서 쟁점토지의 취득일 이후 감정평가일 사이에 가격변동의 사유가

없고 쟁점감정가액이 쟁점토지

의

취득당시 시가를 반영한 합리적인 가액

으로 볼 수 있으므로 쟁점

감정가액을 취득

당시 시가로 인정하여야 한다고 주장한다.

(다)

그러나

, 청구인이 쟁점토지 취득과 관련한

매매계약서,

금융

증

빙 등 객관적인 증빙자료의 제시가 없어

쟁점토지

의

실지취득가액을

확인 할 수 없는 경우로 보이는 점, 쟁점토지

의

취득일 전후 각 3월

이내에 쟁점토지에 대하여 2 이상의 감정평가

법

인이 평가한 감정가액이 없는 점, 청구인이 제시하는 쟁점감정가액이 산지전용허가를 득한

후 토목공사가 진행중인 것을 감안하여 평가한

것으로 보아 가격상승

요

인이 있어 보이는 점

등으로 보아 쟁점감정가액이 쟁점토지의 취득당시

시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액으로 보기 어려우므로 처분청

이 쟁점토지의 취득가액을「

소득세법」제97조

제5항 및 같은 법 시행

령 제176조의2 규정에 따라 양도당시의 실지거래가액에 취득시 기준시가와 양도시 기준시가의 비율을 곱하여 환산하는 방법으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(라) 또한, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지가 취득당시 같은 필지(

당초토지)로서 기준시가가 ㎡당 4,030원으로 동일하여 쟁점토지가 1,649만원이고, 쟁점외토지가 1,256만원임에도, 환산취득가액이 쟁점외토지 4억8,094만원이고 쟁점외토지보다 면적이 큰 쟁점토지는 1,626만원에 불과하여 부당하다고 주장하나, 쟁점토지 및 쟁점외토지가 취득

이후 분할된 토지로 2005.11.9. 및 2005.12.21. 양도되었고, 처분청이

인정

한 당초토지의 실지(환산)취득가액이 4억9,720만원(쟁점토지 1,626만

원, 쟁점외토지 4억8,094만원)인 점과 위 청구주장에서 보듯이 처분청이

당초토지의 취득가액을 서류상 4억1,000만원으로 인정하였다는 점에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본

법」

제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「소득세법」 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 / 「소득세법시행령」 제163조 【양도자산의 필요경비】