특별행정심판례정보

【세목】

증여

【재결요지】

아버지로부터 재차증여받은 아파트의 공유지분에 대하여 1년 전인 1차 증여시 이미 시가로 적용한 매매사례가액을 평가심의위원회의 자문을 거쳐 과세한 처분은 정당함

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요 가. 청구인은 2006.4.17. 아버지인 박OO 소유 서울특별시 OOO OOO OOO OOOOOOOOO OO OOOO(대지 110.97㎡, 건축물 152.74㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 10분의 2의 지분을 증여받고, 2007.4.26. 추가로 쟁점아파트의 100분의 15의 지분을 증여받은 후 증여세 신고기한(3월)인 2006.7.17. 및 2007.7.26.까지 쟁점아파트의 기준시가(1,140,000천원) 중 각 지분에 해당하는 금액을 증여재산가액으로 산정하여 증여세과세표준을 신고하였다. 나. 처분청은 2006.4.17. 증여분에 대하여 평가기준일(증여일인 2006.4.17.) 전후 3개월 이내인 2006.5.30. 거래된 같은 아파트단지내 2동 401호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액(1,850,000천원) 중 10분의 2 지분을 증여재산가액으로 하여 2007.7.18. 청구인에게 2006.4.17. 증여분 증여세 42,544,270원을 결정ㆍ고지하였고, 재차증여 재산가액도 쟁점아파트의 기준시가가 아니라 당해 매매사례가액을 시가로 보아 277,500천원으로 산정하였으며, 재차증여재산가액에 가산할 종전 증여재산가액도 청구인이 신고한 306,512,110원이 아니라 494,112,110원으로 하여 2008.12.10. 청구인에게 2007.4.26. 증여분 증여세 63,408,060원을 결정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인이 2006.4.17. 쟁점아파트의 10분의 2 지분을 증여받은 것에 대하여 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액인 1,850백만원으로 평가하여 증여세를 과세하였으나, 청구인이 2007.4.26. 쟁점아파트의 100분의 15 지분을 재차증여받을 때에는 아파트 가격의 하락으로 인하여 전년도의 가격이 그대로 유지되고 있다고 볼 수 없고, OOOOOOOOO의 거래가액이 공시된 사실도 없어 국세청이 고시한 기준시가를 쟁점아파트의 시가로 산정할 수밖에 없었으며, 쟁점아파트의 100분의 15 지분은 일반적으로 매매되는 55평형의 아파트와 면적이 다르고, 쟁점아파트가 위치한 동은 도로에 접하여 있기 때문에 소음 등이 발생하여 감가요인이 있으며, 거래관행상 쟁점아파트의 일부 지분을 증여받은 경우와 전체 지분을 증여받은 경우 거래가액에 차이가 있을 수 밖에 없어서 단순한 지분계산에 의하여 재차증여재산가액을 산정할 수는 없으며, 동일한 아파트 단지내에 있는 같은 평수인 아파트라 하더라도 부동산 경기의 침체로 인하여 거래가 거의 없는 상황에서 1년에 1건 이루어진 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 잘못이라 하겠다. 또한, 청구인은 조건부 증여계약에 따라 쟁점아파트의 지분을 증여받은 것이므로 증여자가 언제든지 증여계약을 무효화할 수 있어 매매사례가액을 시가로 평가할 수는 없고, 국토해양부는 3개월분의 거래내역을 취합하여 일괄 고시하고 있으므로 청구인이 증여세를 신고할 때는 유사한 아파트의 거래가액을 알 수도 없었으며, 기준시가로 과세하는 일반적인 단독주택이나 토지와 비교하여 과세형평에도 어긋나는 만큼 이 건 증여세 부과처분은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 청구인은 비교대상아파트의 매매사례가액이 2006.4.17. 1차증여시점과 비교하여 2007.4.26. 재차증여시점에는 크게 하락하였다고 주장하지만, 쟁점아파트의 기준시가 변동내역을 보면, 2007.4.30. 고시분이 1,672백만원으로 2006.4.28. 고시분 1,140백만원보다 크게 상승한 사실이 확인 되므로 청구인의 주장과 같이 부동산 거래가액에 큰 폭의 하락이 있었던 것은 아니라고 보여지며, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 의하여 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점아파트의 재차증여재산가액을 산정한 것은 적법ㆍ타당하다. 또한, 청구인은 비교대상아파트는 55평형인 반면, 청구인은 쟁점아파트의 지분을 증여받아 면적이 다르고, 도로에 접하여 감가요인이 있으며, 부동산 전체를 거래하는 경우와 일부 지분을 거래하는 경우 가격에 차이가 있다는 점 등을 주장하지만, 기준시가가 크게 상승한 상황에서 쟁점아파트를 달리 취급할 만한 특별한 상황 및 가격변동의 요인 등에 대한 입증자료를 제시함이 없이 단지 비교대상면적 등이 다르다는 이유만으로 이 건 처분이 부당하다는 주장은 설득력이 없고, 또한 비록 일부 지분만을 증여받았다고 하더라도 전체 아파트의 가액과 비교하여 보면 변동이 있는 것은 아니다하겠다. 그리고 청구인은 조건부 증여계약을 체결한 이상 그만큼 감액하여야 하고, 납세자는 증여세 신고전에 매매사례가액을 알 수 없어 이 건 처분이 부당하다고 주장하지만, 청구인이 아버지와 체결한 증여계약의 조건을 구성하는 사실, 조건성취의 확실성 및 권리의 성질, 목적물의 내용연수 기타 사정 등을 고려할 때, 이 건 증여는 「상속세 및 증여세법 시행령」제60조 의 조건부계약으로 보기 어렵고, 매매사례가액을 알기 어려웠다는 사정이 법령에서 규정한 증여재산가액 평가방법을 변경시킬 만큼 중대한 영향을 미치지는 아니한다. 따라서 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 재차증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구인이 아버지로부터 재차증여받은 쟁점아파트의 공유지분에 대하여 1년 전인 1차 증여시 이미 시가로 적용한 같은 단지내에 있는 유사한 아파트의 매매사례가액을 다시 시가로 보아 재차증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제65조【기타 조건부권리 등의 평가】① 조건부권리, 존속기간이 불확정한 권리, 신탁의 이익을 받을 권리 또는 소송중에 있는 권리 및 대통령령이 정하는 정기금을 받을 권리에 대하여는 당해 권리의 성질ㆍ내용ㆍ잔존기간 등을 기준으로 대통령령이 정하는 방법에 의하여 그 가액을 평가한다 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제60조【조건부권리 등의 평가】법 제65조 제1항의 규정에 의한 조건부권리, 존속기간이 불확정한 권리 및 소송중인 권리의 가액은 다음 각호의 1에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1. 조건부권리는 본래의 권리의 가액을 기초로 하여 평가기준일 현재의 조건내용을 구성하는 사실, 조건성취의 확실성, 기타 제반사정을 감안한 적정가액 2. 존속기간이 불확정한 권리의 가액은 평가기준일 현재의 권리의 성질, 목적물의 내용연수 기타 제반사항을 감안한 적정가액 3. 소송중인 권리의 가액은 평가기준일 현재의 분쟁관계의 진상을 조사하고 소송진행의 상황을 감안한 적정가액 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2007.4.26. 아버지인 박OO과 증여부동산은 쟁점아파트의 100분의 15 지분으로 하고, 쟁점아파트에 관하여 증여인이 부담하는 근저당권 채무, 임대차계약으로 인한 채무는 청구인이 인수하지 아니하며(제2조), 증여 후 부동산의 담보제공, 임대, 기타 처분을 하는 경우 결정의 우선권은 증여자가 가지고(제3조), 증여자의 생활이 곤란하게 되거나, 이 건 증여가 과다한 세금부과 등으로 인하여 적합하지 아니한 등의 부득이한 사정이 있다고 증여자가 판단하는 경우 계약을 무효로 할 수 있다(제4조)는 내용의 증여계약을 체결하였다. (2) 처분청 조사공무원이 증여세신고에 대하여 작성한 조사종결복명서상 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교하면 아래와 같으며, 처분청은 비교대상아파트의 매매계약 체결일(2006.5.30.)이 재차증여일(2007.4.26.)부터 소급하여 법정평가기간인 3개월을 초과하므로 2008.11. 4. 서울지방국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 과세하였다. (OO O OOO) (6) 먼저, 청구인은 비교대상아파트의 매매사례가액은 재차증여시점부터 소급하여 1년 전의 가격으로 아파트 가치의 하락으로 인하여 그 수준이 유지되고 있지 아니하며, 청구인이 증여받은 쟁점아파트와는 면적과 위치 등이 상이하므로 매매사례가액이 될 수 없다고 주장하나, 위의 사실관계에서 보듯이 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 평형이고, 기준시가도 거의 유사하며, OO은행이 조사하여 발표한 거래시세(2006.4.17. 기준 하한가 1,900백만원)와 매매사례가액(1,850백만원)이 유사하고, 매매사례가액이 재차증여시점부터 소급하여 1년 전의 것이라 하더라도 그동안 가격이 급격하게 변동되었다고 인정할 만한 사유를 찾아볼 수 없는 만큼, 처분청이 평가심의위원회의 자문을 거쳐 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 재차증여재산가액을 산출하여 증여세를 과세한 처분은 적법ㆍ타당하다고 보여진다. (7) 또한, 청구인은 조건부 증여계약을 체결하였으며, 일부 지분을 증여 받았으므로 전체 지분을 매매하는 것과 비교하면 가격차이가 있다고 주장하고, 청구인이 아버지와 체결한 증여계약의 내용을 보면, 부동산의 담보제공 등을 하는 경우에 결정의 우선권을 증여자가 가지며, 증여자의 생활곤란이나 과다한 세금부담 등의 사정이 있는 경우 증여계약을 무효로 할 수 있다는 약정되어 있으나, 「 상속세 및 증여세법」제65조 에서 규정하고 있는 조건부 권리의 평가에 관하여 비추어 보면, 부동산의 담보제공 등에 대한 결정의 우선권을 증여자가 가지는 것을 증여계약의 효력과 관련이 있는 조건으로 볼 수는 없고, 증여자의 생활곤란은 주관적인 조건으로 성취 여부가 불확실하고 불분명하며, 과다한 세금부담은 증여 당시 충분히 예측할 수 있는 문제인 만큼, 이러한 장래 조건성취여부가 불확실하고 불명확한 주관적인 조건이나 증여시점에 이미 예측가능한 조건이 있다고 하여 청구인이 조건부권리를 증여받은 것으로 인정할 수는 없으며, 청구인이 증여받은 것이 쟁점아파트의 일부 지분이라 하더라도 그 지분은 전체가액에서 그에 해당하는 만큼의 가치는 가지고 있다할 것이다. (8) 그리고 청구인은 매매사례가액을 알 수 없었으므로 그 가액을 쟁점아파트의 시가로 산정한 것이 부당하다고 주장하지만, 청구인이 인근의 부동산 중개업자 등을 통하여 쟁점아파트의 시가를 알 수 있 었다고 보여지고, 2006.4.17. 증여분에 대하여 처분청이 2007.7.18. 매매 사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 사실 등을 감안하더라도 청구인이 매매사례가액을 몰랐다고 할 수는 없다 하겠다. (9) 따라서, 청구인이 부로부터 쟁점아파트의 100분의 15 지분을 재차증여받은 것에 대하여 처분청이 1차 증여시 적용한 같은 단지내에 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분은 적법ㆍ타당하다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【관련법령】

「상속세 및 증여세법」 제61조 【부동산 등의 평가】