제20회 공인중개사 자격시험 불합격처분취소청구
【재결요지】
사건번호 201006731
재결일자 2010. 06. 22.
재결결과 일부인용
사건명 제20회 공인중개사 자격시험 불합격처분취소
처분청 한국산업인력공단이사장
직근상급기관 국토해양부장관
최종 정답안을 고쳐서 청구인들의 과목별 점수를 다시 매길 경우 청구인들 중 별지 3의 김○○ 외 9명은 합격기준을 충족하게 되므로 청구인들 중 김○○ 외 9명에게 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다.
【주문】
1. 피청구인이 2009. 11. 25. 청구인들 중 별지 3의 김○○외 9명에게 한 제20회 공인중개사자격시험 불합격처분을 취소한다.
2. 나머지 청구인들의 청구를 기각한다.
【청구취지】
피청구인이 2009. 11. 25. 청구인들에게 한 제20회 공인중개사자격시험 불합격처분을 취소한다.
【이유】
1. 사건개요
가. 청구인들이 2009. 10. 25. 실시된 제20회 공인중개사자격시험(제1차 시험과 제2차 시험이 동시에 실시됨. 이하 “이 사건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2009. 11. 25. 청구인들에게 제20회 공인중개사자격시험 불합격처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.
나. 이 사건 시험의 제1차 시험은 모두 2과목[부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “민법 및 민사특별법”이라 한다) 40문제]이고, 제2차 시험은 모두 3과목[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무(이하 “부동산중개업법령 및 중개실무”라 한다) 40문제, 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「지적법」 및 부동산 관련 세법. 이하 “공시법”이라 한다) 40문제, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “부동산공법”이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다.
다. 피청구인은 이 사건 시험 응시자를 대상으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 하였고, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 점수는 이를 무효로 하였다.
라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 “시험시행계획공고일(2009. 7. 15.) 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성” 이라는 내용의 주의사항이, 제1차 시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 “다툼이 있으면 판례에 의함”이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다.
마. 청구인들 시험성적 및 제1차 시험 A형 17번 표기답안은 별지 2와 같다.
2. 전반적인 판단기준
가. 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가와 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이고, 반면, 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 것이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다.
나. 그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 일탈?남용된 것으로 볼 수 없다.
다. 나아가 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합?분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다.
라. 그러므로 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다.
마. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈?남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈?남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다.
3. 각 계쟁문제에 대한 당사자 주장 및 판단
가. 계쟁문제
나. 1차 시험 부동산학개론 A형 3번(B형 3번)
1) 문제
2) 청구인들 주장
영어 단어 하나가 당락을 좌우하는 중요한 뜻을 내포하고 있는데도 유량(流量)과 저량(貯量)의 개념을 물으면서 “스톡(stock)”이라고만 하고 “stock(저량)”으로 번역하지 않은 것은 잘못이므로 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
일반적으로 flow와 stock을 “유량(flow)”과 “저량(stock)”으로 번역하여 사용하고 있지만, 일부에서는 flow와 stock을 유량과 저량으로 번역하지 않고 영어를 그대로 “플로우(flow)”나 “스톡(stock)”으로 표기하기도 하므로, “저량(stock)”으로 표기하지 않고 “스톡(stock)”으로 표기하였다고 해서 오류라는 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 부동산학개론에서 부동산경제학 분야에 대한 문제를 출제하고 있는 의도는 공인중개사가 적정 수준의 경제학 지식을 갖추고 있는지 판단하기 위한 것인데, 위 문제는 경제학에서 flow와 stock의 개념을 구분하는 것이 매우 중요하여 flow와 stock 개념에 대한 기초적인 이해 여부를 묻기 위하여 출제된 문제이다.
나) 대부분의 경제학 교과서가 flow와 stock을 “유량(flow)”과 “저량(stock)”으로 번역하여 사용하고 있지만, 번역용어만 보일 경우 그 뜻을 이해하기 어렵기 때문에 괄호 안에 영어를 병기하고 있는 것이고, 일부에서는 flow와 stock을 유량과 저량으로 번역하지 않고 영어를 그대로 “플로우(flow)”나 “스톡(stock)”으로 표기하기도 한다.
다) 위 문제에서는 비록 일반적으로 많이 사용하고 있는 “저량(stock)” 대신에 “스톡(stock)”이라고 표기하고 있으나, flow와 stock이라는 경제학 용어를 이해하고 있으면 충분히 해결할 수 있는 점, ②항을 제외하고는 나머지는 명백히 옳은 설명인 점 등을 고려할 때, “저량(stock)”으로 번역하지 않은 것은 잘못이므로 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
다. 1차 시험 부동산학개론 A형 8번(B형 11번)
1) 문제
2) 청구인들 주장
균형임대료보다 임대료 상한이 낮은 경우 임대주택에 대한 공급이 단기적으로 탄력적이고 장기적으로 비탄력적으로 반응한다는 ③항을 틀린 것으로 보아 정답으로 처리한다면, 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다는 ⑤항도 틀린 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
임대료상한이 시장의 균형임대료보다 낮게 설정된 경우 공급이 단기에는 비탄력적, 장기에는 탄력적으로 반응한다는 설명과 수요초과현상이 단기보다 장기에 더 크게 발생한다는 표현은 이론적으로 명백하게 예측할 수 있다는 점에서 ③항은 틀린 것이고, ⑤항은 옳은 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
위 문제에서 ③항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 공급이 단기와 장기에 각각 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것이고, ⑤항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 수요가 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것인바, 임대료 규제로 인해 임대료가 균형수준보다 낮아지면 장기에서는 임대주택의 공급은 크게 줄고 수요는 크게 늘어 주택부족 규모는 커지게 되어 공급은 수익성 악화로 감소할 것이나 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적으로 반응할 것이고, 수요는 균형임대료보다 임대료 상한이 낮으니 당연히 수요초과가 생길 것이며, 이 수요초과는 단기보다 장기에 더 커질 것은 자명하므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
라. 1차 시험 부동산학개론 A형 12번(B형 14번)
1) 문제
2) 청구인들 주장
생산자보조방식은 정부가 주택생산자인 민간에 자금을 지원하여 주는 제도인데, 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」에서 한국토지주택공사를 시행자로 하고 있고, 생산자인 건설업체는 단순 시공사에 불과하므로, 공공임대주택제도가 생산자보조방식이라고 한 상기 문제의 ④항도 틀린 것이므로, ①항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」의 관련 규정에 따라 보금자리주택사업에 참여하는 민간 시공사에게도 조세지원이나 국민주택기금 우선 배정 등의 보조가 가능한바, 한국토지공사 등에게서 보금자리주택 건설에 필요한 택지를 공급받은 민간 건설업체는 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」의 관련 규정에 의거하여 보금자리주택 건설?취득?관리와 관련한 조세를 지원받게 되며, 국민주택기금을 우선적으로 배정받도록 되어 있어서 당연히 생산자인 민간 건설업체에게도 보금자리주택건설사업을 위해 보조해주고 있다고 할 수 있으므로, 생산자인 건설업체는 단순 시공사에 불과하다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 생산자공급방식(producer subsidy system)은 정부가 주택난 및 주거불안정을 겪고 있는 사람들을 위해 직접적으로 주택을 공급하거나 주택생산이 확대될 수 있도록 보조하는 방식으로서, 영구임대, 공공임대, 국민임대 등 공공임대주택정책이 우리나라의 서민주거복지정책 중 대표적인 생산자보조방식이다.
나) 주택정책분야 전문서적인 박영사 출판 하성규 저 「주택정책론」 P286?P287을 보면, 생산자보조방식은 정부가 직접 주택을 공급하는 사회주택뿐만 아니라 비영리단체, 조합, 개인이 공급하는 임대주택에 대한 보조방식을 포함하는 것으로서, 주택생산자, 공급자에게 정부가 주택보조, 지원을 함으로써 주택생산을 증대시키고 서민이 필요로 하는 저렴한 임대료의 임대주택공급확대를 기하는 정책프로그램이라고 되어 있다.
다) 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(2009. 3. 20. 법률 제9511호로 전부개정되어 2009. 4. 21.부터 시행되는 것)은 보금자리주택사업의 시행자는 자금을 동원하여 사업을 계획하고 관리하는 업무를 담당하는 자이고, 보금자리주택사업은 공공성이 담보되어야 하는 사업이므로, 국가 또는 지방자치단체와 한국토지주택공사 등 공공기관을 시행자로 지정하도록 하고 있으며, 보금자리주택사업을 위해 그 계획의 수립, 예산, 조세지원, 국민주택기금 배정 등의 의무가 정부에 있다고 규정하고 있다.
라) 위 문제에서 ④항은 “우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있다.”라고 기술하고 있는데, 여기서 생산자란 반드시 민간 건설업체를 말하는 것이 아닌 이유는 공공임대주택의 공급이 원활하게 이루어지기 위한 조건 중 생산자에게 부여할 수 있는 것은 공공임대주택사업이 생산자에게 수익성이 있어야 하므로, 토지를 낮은 가격에 공급하고, 분양가 상한제를 실시하면, 상대적으로 낮은 가격에 분양 또는 임대할 수 있기 때문이다.
마) 청구인들의 주장과 같이 택지조성과 주택건설을 시행하는 한국토지주택공사도 생산자에 해당하나, 한국토지주택공사 등으로부터 보금자리주택 건설에 필요한 택지를 공급받은 민간 건설업체도 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」의 관련 규정에 의거하여 보금자리주택 건설?취득?관리와 관련한 조세를 지원받게 되고, 국민주택기금을 우선적으로 배정받도록 되어 있으므로, 당연히 공공임대주택의 민간 건설업체에게도 보금자리주택건설사업을 위해 보조해주고 있다고 할 수 있는 것이다.
바) 따라서 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」이 시행자를 한국토지주택공사 등으로 규정하고 있다고 해서 청구인들의 주장대로 한국토지주택공사는 시행자이고, 생산자인 건설업체는 단순 시공사에 불과하여 공공임대주택제도가 생산자보조방식이 아니어서 ④항도 틀린 것이므로, ①항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
마. 1차 시험 부동산학개론 A형 13번(B형 12번)
1) 문제
1) 청구인들 주장
개발권양도제(transferable development right)는 이미 법제화되어 시행되고 있는 정부의 시장개입수단이고, 정부가 시행의지를 가지고 있으나 적용사례를 찾아보기 힘든 것뿐이므로, 위 문제는 “정답 없음”으로 처리되어야 한다.
2) 피청구인 주장
개발권양도제는 그 도입의 필요성이 수십년간 강조되어 왔고, 2006년 법제화 논의도 있었으나 결국 폐기되었고, 아직 법리적 쟁점, 제도도입에 필요한 제반사항의 검토 미비 등으로 제도화되지 못하고 있으므로, 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
3) 판단
가) 개발권양도제(transferable development right)란 특정지역에 있는 토지의 소유주에게 개발권을 행사하지 못하게 하는 대신 다른 지역에서 그 개발권을 행사하게 허용하는 제도로서, 이 제도를 활용하려는 가장 큰 이유는 깨끗하고 쾌적한 환경이나 아름다운 경관과 같은 토지관련 공공재를 공급하거나, 우량농지확보나 저소득계층의 주거공간 확보와 같은 공익을 위한 토지를 확보하기 위함인바, 그러한 의도를 달성하기 위해서는 첫째, 녹지나 우량농지를 잠식하는 개발압력이 워낙 거세기 때문에 그런 특정 목적의 토지에 대하여 엄격한 토지이용규제가 있어야 하고, 둘째, 아무리 공익상 바람직한 정책이라도 이해관계자들의 반발이 강해서는 당초의 정책의도가 좌절되거나 왜곡될 우려가 있기 때문에 토지이용규제 대상 토지소유자에게 충분한 보상이 지급되어야 하며, 셋째, 극히 예외적인 상황이 아니면 토지이용규제로 인한 재산상의 손실을 보상하기 위한 자금이 국민의 혈세로 충당되지 않아야 하고, 넷째, 필요에 따라서 규제를 받고 있는 토지를 개발용도로 손쉽게 전환할 수 있어야 할 것이다.
나) 그러나 개발권양도제는 그 도입의 필요성이 수십년간 강조되어 왔으나, 소유권과 개발권을 분리하는데 대한 법리적인 논쟁, 개발권 평가 방법과 기준 등의 제약요인, 용도지역지구제 등 유관제도와의 연계검토 미흡 등으로 제도화되지 못하였고, 그 대안으로 ‘용적률거래제’가 활발하게 논의되고 있을 뿐이다.
다) ‘용적률거래제’는 ‘개발권양도제’처럼 소유권에서 개발권을 분리하는 방안보다는 헌법과 민법에서 허용하고 있는 소유권 제한을 강화하는 방안으로 접근하여 대안으로 검토되고 있는 것으로서 이는 보존지구로 지정된 지역의 토지소유자가 규제강화로 인해 사용하지 못하는 용적률을 개발지역에 팔 수 있도록 하는 제도인바, 이 제도는 개발권양도제와 기본취지는 유사하나, 소유권에서 개발권을 분리하는 제도가 아닌 공익을 위하여 토지소유권을 제한하는 제도로서 법적 성격을 정리할 수 있다.
라) 따라서 ‘개발권양도제’는 현재로서는 법리적 쟁점, 제도 도입에 필요한 제반사항의 검토 미비 등으로 제도화되지 되지 못하였고, 이를 대신할 수 있는 용적률거래제를 도입하기 위한 연구가 활발히 진행되고 있는 실정일 뿐이므로, ‘개발권양도제’가 현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이므로, 위 문제가 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
바. 1차 시험 부동산학개론 A형 14번(B형 13번)
1) 문제
2) 청구인들 주장
⑤항의 “투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호”는 정부가 부동산 투자회사제도를 도입하게 된 정책목표가 아니라 정책의 시행과 관련한 부수적 발생사항에 대비한 입법사항에 해당하는 것이어서 ⑤항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
부동산투자회사제도를 도입한 직접적인 목적이 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화에 있다고 하더라도 그 목적을 달성하기 위해 필요한 실질적인 최소한의 규제조항도 제도 도입의 정책적 목적인 점, 부동산투자회사법 제1조(목적)에 투자자 보호를 분명히 적시하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, ⑤항의 “투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호”는 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 해당하지 않는다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 「부동산투자회사법」 제1조는 “이 법은 부동산투자회사의 설립과 부동산투자회사의 자산운용방법 및 투자자 보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”라고 되어 있는바, 이는 부동산투자회사법 제정을 통해 부동산투자회사제도를 도입하면서 부동산투자회사를 통해 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화를 직접 목적으로 규정한 것입니다.
나) 부동산투자회사의 설립, 자산운영방법, 투주자 보호 등에 관한 사항을 정하지 않아 투자자에게 피해가 발생할 우려가 있는 상태에서 법을 제정한다면 소기의 목적을 달성할 수 없는 것이고, 그리고 투자보고서 공시 등은 부동산투자회사법에서 투자자 보호를 위한 여러 조항 중 가장 대표적인 조항을 예시적으로 설명한 것이다.
다) 따라서 법 제정 당시부터 직접적인 목적 달성에 반드시 필요한 사항을 당연히 포함해야 하고, 그래야 소기의 목적을 달성할 수 있는 것이므로, 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화 등의 과정에서 발생할 수 있는 투자자보호는 부동산투자회사제도 도입의 정책적 목적이라고 할 수 있다.
라) 부동산투자회사제도를 도입하면서 부동산에 대한 투기와 미약한 투자자보호로 인한 사회문제가 우려되어 정부는 이 제도 도입을 통해 부동산에 대한 국민의 투자 기회 확대와 건전한 투자활성화를 위해 여러 부동산투자회사의 설립과 자산운용방법, 투자자 보호 등에 관한 사항을 함께 규정한 것이어서 이러한 조항들은 당연히 부동산투자회사를 도입한 정책목표라고 할 것이어서 ④항 외에 ⑤항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
사. 1차 시험 부동산학개론 A형 17번(B형 17번)
1) 문제
2) 청구인들 주장
현행 법령에서는 주택담보노후연금의 지급방식에 대하여 “주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”과 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있으나, 실제 한국주택금융공사에서 판매 중인 주택담보노후연금(주택연금) 보증상품에는 전자에 해당하는 것만 있으므로, ④항도 틀린 것이어서 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
위 문제는 개별적인 주택담보노후연금 보증의 현황이 아닌 제도의 틀에 대하여 묻는 것이고, 어떠한 답항도 그 현황에 대하여 설명하고 있는 것이 아니며, 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서도 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 명확히 규정하고 있으므로, ⑤항 외에 ④항도 틀린 것이므로 복수정답으로 처리되어야 한다는 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 「한국주택금융공사법」 제2조를 보면 다음과 같다.
나) 「한국주택금융공사법 시행령」 제제3조의2를 보면 다음과 같다.
다) 위와 같이 현행 법령상 주택담보노후연금 보증제도와 관련한 연금의 방식은 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(종신지급방식), 이용자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(확정지급방식), 종신지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(종신혼합방식), 확정지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(확정혼합방식) 4가지로 되어 있다.
라) 그런데 위 문제는 현행 주택담보노후연금 보증제도가 어떠한 틀을 갖추고 있는지를 묻는 것이 아니라 현행 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도 중 한국주택금융공사가 시행하고 있는 것에 대하여 묻고 있다.
마) 현재 한국주택금융공사가 시행하고 있는 노후생활자금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 만을 채택하여 시행하고 있고, 위 문제의 ④항 지문의 이용자(주택소유자)가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식인 확정지급방식을 시행하고 있지는 않다.
바) 따라서 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있다고 하더라도 한국주택금융공사가 이를 시행하고 있는 것은 아니므로, ④항도 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ⑤항 외에 ④항도 복수정답으로 처리되어야 할 것이다.
2) 청구인들 주장
「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항제3호와 관련하여 연금지급시기가 계약해지 사유 이전에 이루어졌으면 담보대상 주택에 대해서만 채권행사가 이루어지고, 연금지급시기가 계약해지 사유 이후에 이루어졌으면 담보대상 주택뿐만 아니라 다른 재산에 대해서도 채권행사가 이루어지나, ⑤항에서 단순히 “계약해지 사유가 발생한 때”라고만 하여 연금지급시기에 대한 명확하고 중대한 표현을 하지 않았기 때문에 이 경우 담보된 대상주택에만 채권행사가 이루어진다고 보아야 하므로, ⑤항도 맞는 것으로 볼 수 있기 때문에 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항에 의하면, 같은 항 각 호에서 규정하고 있는 계약해지사유가 발생한 경우 계약해지사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액은 담보주택 이외의 채무자의 다른 재산에 대하여도 권리를 행사할 수 있다고 규정되어 있으므로, 항상 담보주택에 대해서만 권리를 행사할 수 있다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 「한국주택금융공사법」 제43조의3에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 사유가 발생한 때에는 금융기관이 한국주택금융공사에 대해 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있고, 이 경우 해당 담보주택에 대해서만 그 권리를 행사할 수 있도록 규정되어 있다.
나) 그러나 「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항제3호에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 계약해지사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액은 담보주택 이외의 채무자의 다른 재산에 대하여도 권리를 행사할 수 있다고 규정되어 있고, 또한 같은 항 제1호의 “「국세기본법」 제35조제1항 및 「지방세법」 제31조제1항의 규정에 따른 조세채권”, 같은 항 제2호의 “「근로기준법」 제38조제2항의 규정에 따른 임금채권”, 같은 항 제4호의 “주택담보노후연금보증을 받은 자의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액”에서 들고 있는 사유로 인해 미회수 채권이 있을 때에는 담보주택 외 다른 재산에 대해서도 채권을 행사할 수 있다고 규정되어 있다.
다) 그런데 위 문제의 ⑤항은 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에는 계약해지 사유가 발생한 시기의 전후를 가리지 않고 항상 담보주택에 대하여만 행사할 수 있다고 서술하여 틀린 지문으로 구성되어 있다.
라) 따라서 “항상” 채무자의 담보 대상주택에 대해서만 채권을 행사할 수 있다고 되어 있는 ⑤항은 명백히 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
위 문제에서 제시한 5년차 현금흐름 중 일부를 부동산 운영에서 발생한 세후현금흐름이고, 나머지는 부동산 매각으로 발생한 지분복귀액이라고 정의하지 않은 채 5년차 연금의 현가계수와 일시불의 현가계수를 활용하라고 하였는바, 이는 명백한 문제 오류이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 답변
위 문제에서 5년차 말의 현금흐름을 운영 현금흐름과 매각 현금흐름으로 구분해서 제시하지는 않았으나, 공인중개사 자격시험의 일반적?평균적 수험생으로서 현금흐름 할인의 원리를 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제인바, 1년차 - 5년차 현금흐름의 현가(130만원 × 3.79079 = 492.8만원)와 5년차 말 현금흐름의 현가(1,300만원 × 0.620921 = 807.2만원)를 더한 총 현금흐름은 1,300만원이고, 여기서 초기 투자액 1,000만원을 빼면 순현재가치는 300만원이 되어 ③항이 정답이 되는 것이므로, 정답이 없다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 연금의 현가계수 3.79079는 5년 동안 연금형식의 현금흐름에 적용할 수 있고, 5년차 말 한 번 발생하는 현금흐름은 일시불의 현가계수 0.620921을 적용하면 정답을 구할 수 있다.
나) 5년차 현금흐름은 1,430만원을 5년간 연금형식의 현금흐름 130만원과 5년차 말에 한번 발생하는 현금흐름 1,300만원으로 나누면 정답을 구할 수 있는데, 1년차 - 5년차 현금흐름의 현가(130만원 × 3.79079 = 492.8만원)와 5년차 말 현금흐름의 현가(1,300만원 × 0.620921 = 807.2만원)를 더한 총 현금흐름은 1,300만원이고, 여기서 초기 투자액 1,000만원을 빼면 순현재가치가 300만원이 되는 것을 알 수 있다.
다) 또한, 위 문제는 현가계수를 이용하지 않더라도 매 기간 현금흐름을 할인율 10%를 적용하여 할인해도 다음과 같이 정답을 구할 수 있는데, 다만, 수험생의 편의와 현금흐름 할인의 원리에 대한 이해력 측정을 위해 문제에서 연금의 현가계수와 일시불의 현가계수를 제시한 것뿐이다.
라) 따라서 위 문제는 공인중개사 자격시험의 일반적?평균적 수험생으로서 현금흐름 할인의 원리를 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
분양가 상승이 건설비용 상승에 의한 것일 경우 시행사의 예상 사업이익에 부정적일 것이고, 분양가격의 상승은 장기적으로 미분양을 초래하여 공급자이윤에 부정적일 것이어서 ①항도 틀린 것이므로, ③항 외에 ①항도 정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 답변
가) 분양가격은 택지비, 건축비, 부대비, 적정이윤의 합산이고, 택지비는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사(현재 주택토지공사) 등이 공급하는 공공개발택지는 공급가격으로, 기타 택지는 감정평가가격이 적용된다. 위 문제는 분양가격이 상승한다면 시행사의 예상 사업이윤이 상승할 수 있다는 것을 수험자가 알고 있는지 여부를 알아보기 위하여 다른 조건은 일정하다고 가정하고 있는데, 이는 청구인들이 주장하는 바와 같이 분양원가를 구성하는 건설비용이 상승하여 분양가격이 상승한 경우나 분양가격 상승으로 장기적으로 미분양이 발생한 경우와 같은 특수한 사항이 예상이윤에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 가정을 사전에 차단하고 있는 것이다.
나) 위 문제에서 ①항은 건설비용은 일정한데, 수요증가로 공급자가 분양가격을 상승할 수 있는 경우나 분양가격이 상승해도 미분양이 발생하지 않는 경우, 즉 분양가격 상승 외에 건설비용이나 수요와 같은 다른 요인은 변하지 않고 동일한 경우를 가정하고 있는 것이다.
다) 따라서 분양가격 상승 외에 다른 조건은 동일하다는 가정을 할 때 분양가격 상승은 분명히 공급자 이윤에 긍정적인 영향을 미치게 되는 것이므로, 공인중개사 자격시험의 일반적?평균적 수험생으로서 분양가격 상승의 경우 시행사의 예상 사업이익이 높아진다는 것은 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제이므로, 위 문제는 ③항 외에 ①항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
위 문제에서 ④항의 “분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양”이 국어학적으로 명확하지 않아서 의미전달이 충분히 되지 않기 때문에 부동산 분양시장의 침체기에 적용할 마케팅 전략으로 적합한지 여부를 판단할 수 없으므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 답변
경쟁입찰방식은 부동산시장 침체기에 사용할 마케팅 전략으로 옳지 않다. 부동산침체기에 그 내정가격이 분양가보다 높다면 부동산 마케팅 전략으로 적합하지 않은 것은 자명한 결론이다. 따라서 출제자는 ④항의 지문은 공급자가 사전에 내정가격을 정하고 경쟁입찰을 진행할 경우, 그 내정가격이 분양가보다 높게 설정한 경우로 한정하여 명백하게 틀린 답항으로 제시한 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
“분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양”이라는 의미는 경쟁입찰방식으로 통해 분양할 경우 공급자가 내정가격을 사전에 정하고 그 이상으로 낙찰될 경우에만 입찰을 유효한 것으로 정하는 방식으로서, 내정가격이 분양가격 이상으로 결정된 경우를 말하는 것이고, “분양가보다 높은 내정가격 이상”이라는 의미는 내정가격이 분양가보다 높게 결정된 경우를 말하는 것인바, 위 문제의 ④항의 지문은 공급자가 사전에 내정가격을 정하고 경쟁입찰을 진행할 경우 그 내정가격이 분양가보다 높게 설정한 경우로 한정하여 명백하게 틀린 답항으로 제시한 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
재조달원가를 산정하는 방법은 전통적 방법(직접공사비 + 간접공사비 + 수급인의 적정이윤 + 통상의 부대비용)과 영미식 방법(직접비용 + 간접비용 + 개발이윤)이 있는데, 위 문제는 이 두 가지 방법을 혼합해 재조달원가를 산정하도록 하고 있어, 출제자의 용어선택이 신중하지 못한 잘못이 있으므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
재조달원가에는 기업이윤(개발이윤)이 포함되므로, 10년 전 A건물의 재조달원가는 300,000,000원 + 60,000,000원 = 360,000,000원이고, 가격시점 현재 A건물의 재조달원가(시점수정 : 건축비 지수 활용)는 360,000,000원 × (135/100) = 486,000,000원이며, 가격시점 현재 A건물의 m2당 재조달원가는 486,000,000원 ÷ 1,250m2 = 388,800원/m2이 되어 ①항이 정답이 되는 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 우리나라 감정평가 관련 법령에서는 재조달원가에 대한 구성요소를 규정하고 있지 않기 때문에 청구인들이 전통적인 방법이라는 일본 국토교통성이 제정한 「신부동산감정평가기준(2002. 7. 3. 전면개정)」(이하 “일본 신기준”이라 한다.)과 영미식이라는 미국의 감정평가협회(Appraisal Institute; AI)에서 발행한 「부동산감정평가이론(The Appraisal of Real Estate, 13th ed.)」(이하 “미국 AI기준”이라 한다.)의 내용을 살펴보고 그 정의를 참고할 필요가 있다.
나) 일본 신기준에 따르면, 재조달원가는 “표준적인 건설비(직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이익을 포함하는 일반관리비)와 도급인이 직접 부담하는 통상 부대비용”으로 산정하도록 규정하고 있고, 미국 AI기준에 따르면, 재조달원가는 “건축비용(construction cost)[직접비용(direct construction cost)과 간접비용(indirect construction cost)을 포함함]과 기업이윤(entrepreneurial incentive)"으로 산정하도록 규정하고 있는데, 이 둘을 비교해 보면 다음과 같은 차이가 있다.
다) 그러므로 위 문제에서 10년 전 A건물의 재조달원가는 300,000,000원 + 60,000,000원 = 360,000,000원이고, 가격시점 현재 A건물의 재조달원가(시점수정 : 건축비 지수 활용)는 360,000,000원 × (135/100) = 486,000,000원이며, 가격시점 현재 A건물의 m2당 재조달원가는 486,000,000원 ÷ 1,250m2 = 388,800원/m2이 되기 때문에 위 문제의 정답은 ①항이 되므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
주택거래신고지역 내의모든주택이주택거래신고대상이아니라신고지역 내의아파트만신고대상이고, 단독주택과연립주택,상가주택은주택거래신고대상이아니어서, ②항도 틀린 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
위 문제의 ②항은 “주택법에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여”라고 표현하여 이미 주택법에 따라 규제받고 있는 주택으로 한정되고 있고, 또한, 공인중개사법령상 주택법에 따라 신고하여야 하는 주택은 중개업자가 계약체결일로부터 15일 이내에 신고하여야 한다고 되어 있으므로. 공인중개사법을 숙지하는 평균적인 수험생이라면 충분히 알 수 있는 내용이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 위 문제는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 한다)상 중개업자의 주택거래신고 의무와 신고기간에 관한 내용을 묻는 문제로서, 출제의도는 중개업자가 「주택법」에 따른 주택거래신고지역에서 중개대상물인 주택에 대하여 주택거래계약서를 작성?교부한 경우 이를 언제까지 신고해야 하는가를 알고 있는지 여부를 묻고 있는 문제이다.
나) 공인중개사법 제27조제1항에 의하면, 거래당사자는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장?군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에 의하면, 중개업자가 제26조제1항의 규정에 따라 거래계약서를 작성?교부한 때에는 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 한다고 되어 있으며, 같은 조 제6항에 의하면, 「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 제1항 및 제2항에 따라 신고하여야 하고, 이 경우 제1항에도 불구하고 그 신고기간은 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내로 한다고 되어 있다.
다) 또한, 공인중개사법 제27조제6항에 의하면, 「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역의 주택이라고 명시적으로 규정되어 있고, 「주택법」 제80조의2에서는 “국토해양부장관이 지정하는 지역에 있는 주택에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결한 당사자는 공동으로 주택거래가액 등 대통령령으로 정하는 사항을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 해당 주택 소재지의 관할 시장?구청장에게 신고하여야 한다.“고 규정하고 있으며, 또한, 「주택법 시행령」 제107조의2제1항에서는 국토해양부장관은 같은 항 제1호부터 4호까지의 어느 하나에 해당하는 지역을 주택거래신고지역으로 지정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 “법 제80조의2제1항에 따라 주택거래계약을 신고하여야 하는 공동주택은 아파트를 말한다.”고 규정하고 있다.
라) 위 문제의 ②항의 지문은 “주택법에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여”라고 표현하여 이미 「주택법」에 따라 규제받고 있는 주택으로 한정하고 있고, 그에 따라 공인중개사법 제27조제6항에 규정된 「주택법」 제80조의2 및 같은 법 시행령 제107조의2제2항에 의하여 주택거래신고지역의 아파트로 한정되는 것이므로, 공인중개사법령상 「주택법」에 따른 신고대상 주택이 같은 법 시행령 제107조의2제2항에 규정된 아파트임을 따로 명시하지 않아도 당연히 아파트로 한정되는 것이다.
마) 또한 위 문제 ②항의 지문은 “중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 중개업자가 신고해야 한다.”라고 표현하여 공인중개사법령상 「주택법」에 따라 신고하여야 하는 주택은 중개업자가 계약체결일로부터 15일 이내에 신고하여야 한다는 점에 초점이 맞춰져 있는데, 출제자의 의도가 공인중개사가 공인중개사법령에 규정되어 있는 주택법령상 주택거래신고지역의 주택은 계약체결일로부터 15일 이내에 신고하여야 하는 것을 알고 있는가를 묻고자 함에 있는 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
위 문제에서 ④항의 지문은 비주거용 건축물의 중개대상물 확인?설명서의 구체적인 기재사항 중 어떤 항목에 대한 조사?확인방법을 묻는 것인지 명확하지 아니한바, 중개대상물 확인?설명서의 구체적 기재사항에는 1 내지 7의 세부항목이 있는데, ④항의 지문이 요구하는 것은 위 세부항목 중 어떤 항목에 대한 조사?확인 방법을 묻는 것인지 전제되지 아니한 점에서 ④항은 그 문장의 구성이나 표현용어의 선택이 잘못되었기 때문에 ③항 뿐만 아니라 ④항도 정답으로 처리되어야 한다.
2) 피청구인 주장
토지이용계획확인서에는 용적률ㆍ건폐율 상한에 관한 사항은 기재되어 있지 않으므로 ③항은 명확히 틀린 조사ㆍ확인방법으로서 정답이 되는 것이고, 공인중개사법령상의 중개대상물 확인ㆍ설명서(비주거용건축물) 서식의 제3쪽에 “공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다.”라고 명시되어 있으므로, ④항의 경우 공부에서 확인할 수 없는 사항이 문제된다면 부동산종합정보망 “등” 그 밖의 것을 통하여 확인해도 되는 것이어서 옳은 내용이므로, ③항 외에 ④항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
3) 판단
가) 위 문제는 수험자가 비주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성할 때 어떤 사항에 대한 조사ㆍ확인 방법을 정확히 이해하고 있는가를 묻고 있는 문제로서, 토지이용계획확인서에는 용적률ㆍ건폐율 상한에 관한 사항이 기재되어 있지 않으므로, ③항은 명확히 틀린 조사ㆍ확인방법으로서 정답이 된다.
나) ④항의 경우 공부에서 확인할 수 없는 사항이 문제된다면 부동산종합정보망 등을 통하여 조사ㆍ확인하는 것으로 족하다는 것인바, 여기서 공부란 부동산 관련 공적장부를 말하고, 이러한 것에는 토지대장 등본, 건축물관리대장 등본, 등기부등본, 토지이용계획확인서 등이 있으며, 이러한 공부에서 확인할 수 없는 사항이 문제된다면 부동산종합정보망 등을 통하여 조사ㆍ확인하는 것으로 책임을 다하는 것이고 유효한 것이 되는 것이다.
다) 청구인들이 주장하는 바와 같이 중개대상물 확인?설명서의 구체적 기재사항인 세부항목을 지칭하지 않더라도 조사ㆍ확인해야 할 어떤 사항이 공부에 나타나 있지 않다면 부동산종합정보망 등을 통하여 확인하고 중개대상물 확인ㆍ설명서(비주거용 건축물)를 작성하는 것으로 족한 것이고, 이러한 작성방법은 중개대상물 확인ㆍ설명서(비주거용건축물) 서식의 제3쪽에도 “공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다.”라고 명시되어 있다.
라) 따라서 공부에서 확인할 수 없는 사항이 문제된다면 부동산종합정보망 “등” 그 밖의 것을 통하여 확인해도 되기 때문에 ④항의 지문은 옳은 내용이 되고, 이것은 중개대상물 확인ㆍ설명서 뒷면(3면)의 작성방법에도 명시되어 있으므로, 평균적인 수험생이라면 시험문제 자체에서 객관적으로 파악ㆍ평가하여 정답을 고르는데 어려움이 없을 것이므로, ④항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
“유상거래를 원인으로 취득하는 주택(별장 및 고급주택 제외)에 대한 취득세는 표준세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.”는 ④항 지문 말미의 표현은 “경감할 수 있다”를 잘못 표기한 것이므로, 위 문제는 ③항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 주장
「지방세법」 제273조의2를 보면 “유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.”라고 되어 있으므로, ④항 지문 말미의 표현은 “경감할 수 있다”를 잘못 표기한 것이므로, 위 문제는 ③항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 「지방세법」 제273조의2를 보면 “유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.”라고 되어 있고, 같은 법 제112조제1항을 보면, “취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.”라고 되어 있으므로, 궁극적으로 「지방세법」 제273조의2가 규정하고 있는 내용을 취득세와 관련한 내용으로 국한하여 살펴보면, “유상거래를 원인으로 취득하는 주택에 대한 취득세는 표준세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.”는 것이므로, ④항 지문 말미의 표현이 틀린 것이라고 할 수 없다.
나) 「지방세법」 제273조의2의 규정은 유상거래를 원인으로 취득하는 주택에 대하여 취득세와 등록세를 감면하여 줌으로써 주택거래시장의 위축을 완화하기 위한 조세정책의 일환으로 규정된 것으로서, 세부담을 경감시키기 위해 취할 수 있는 조세정책에는 표준세율 인하와 세액감면 등 여러 가지 정책수단이 있을 수 있는데, 위 규정은 세부담의 경감방법으로 정상적인 표준세율(1,000분의 20)을 적용하여 산출한 세액의 50%를 경감해주는 세액감면을 규정하고 있는 것이다. 즉, 취득세와 등록세의 산출세액 중 일정액(50%)을 세액감면하여 준다는 것으로, 계산결과는 동일하지만, 표준세율을 50% 인하하여 산출세액을 계산한다는 것과 혼동하여서는 아니 될 것이다.
다) 「지방세법」 제273조의2의 내용은 유상거래를 원인으로 취득하는 주택(별장 및 고급주택 제외)에 대한 취득세는 같은 법 제112조제1항의 표준세율(1,000분의 20)을 같은 법 제112조제6항에 의거 100분의 50을 경감하여 1,000분의 10을 적용하여 감면세액을 계산한다는 것이 아니라, 표준세율(1,000분의 20)은 가감조정됨이 없이 그대로 적용하여 산출세액을 계산한 후, 당해 산출세액의 100분의 50을 경감하여 감면세액을 계산한다는 내용인 것이어서, ④항의 지문 말미의 표현이 ”경감할 수 있다“로 표기되지 아니하여 틀린 것이므로, 위 문제는 ③항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
2) 청구인들 주장
객관식 문제에서 지문은 '일반적 경우'를 가정하고 풀어야 하며, 대부분의 경우에 사람들은 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결할 수 있고, 그로 인하여 벌금을 부과받지도 아니하며, 심지어 토지거래허가구역 내라고 할지라도 유상계약이 아니면 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결할 수 있고, 그로 인하여 벌금을 부과받지도 아니하여 ②항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ②항과 ③항이 복수정답으로 처리되어야 한다.
3) 피청구인 답변
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조에 의하면, 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권?지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자가 공동으로 시장?군수 또는 구청장의 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 되어 있으므로, ②항이 틀린 것이라는 청구인들의 주장은 잘못이다.
4) 판단
가) 위 문제는 수험자가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있는 벌칙조항에 대해 기본적인 이해를 하고 있는지 여부를 알아보기 위한 문제로서, 어떤 지역(구역)에서 어떠한 경우 토지거래계약허가를 받아야 하는지 등을 묻는 문제가 아니라 어떻게 하였을 때(어떠한 행위를 하였을 때) 벌금을 부과받게 되는지를 묻고 있는 문제이다.
나) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항 및 제141조의 규정에 의하면, 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권?지상권(소유권?지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장?군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하고, 이러한 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 되어 있으므로, ②항 지문의 내용은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 벌금의 부과대상으로 규정되어 있는 것이어서 정답이 될 수 없으므로, 위 문제는 ②항과 ③항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
4. 이 사건 처분의 위법?부당 여부
(1) 이상 피청구인의 정답 선정에 오류가 있다고 청구인들이 청구한 문제를 검토한 결과 피청구인이 발표한 최종 정답안 중 정답이 잘못된 문제와 그에 대한 올바른 정답은 다음과 같다.
(2) 위 정답에 따라 피청구인의 최종 정답안을 고쳐서 청구인들의 과목별 점수를 다시 매길 경우 청구인들 중 별지 3의 김○○ 외 9명은 합격기준을 충족하게 되므로 청구인들 중 김○○ 외 9명에게 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다.
5. 결 론
그렇다면 청구인들 중 별지 3의 김○○외 9명의 청구는 이유 있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하고, 나머지 청구인들의 청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
참조 조문
○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
제4조(자격시험) ①공인중개사가 되려는 자는 특별시장?광역시장?도지사 ?특별자치도지사(이하 "시?도지사"라 한다)가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다. ②국토해양부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있다.
③공인중개사자격시험의 시험과목?시험방법 및 시험의 일부면제 그 밖에 시험에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령
제5조(시험방법 및 시험의 일부면제) ①시험은 제1차 시험 및 제2차 시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차 시험은 제1차 시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다.
②제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 국토해양부장관(이하 "시험시행기관장"이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차 시험과 제2차 시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차 시험의 시험방법은 제4항에 따른다.
③제2항의 규정에 따라 제1차 시험과 제2차 시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효로 한다.
④제1차 시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.
⑤제2차 시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.
⑥제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제한다.
제6조(시험과목) 제1차 시험 및 제2차 시험의 시험과목은 별표 1과 같다.
제7조(시험의 시행ㆍ공고) ①시험은 매년 1회 이상 시행한다. 다만, 시험시행기관장은 시험을 시행하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 당해 연도의 시험을 시행하지 아니할 수 있다.
②시험시행기관장은 법 제4조의 규정에 따라 시험을 시행하고자 하는 때에는 예정 시험일시ㆍ시험방법 등 시험시행에 관한 개략적인 사항을 매년 2월 28일까지 관보 및 「신문 등의 진흥에 관한 법률」 제2조제1호가목에 따른 일반일간신문(이하 "일간신문"이라 한다)에 공고하여야 한다.
③시험시행기관장은 제2항의 규정에 따른 공고 후 시험을 시행하고자 하는 때에는 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 반환에 관한 사항 등 시험의 시행에 관하여 필요한 사항을 시험시행일 60일 전까지 관보 및 일간신문에 공고하여야 한다.
제9조(시험의 출제 및 채점) ①시험시행기관장은 부동산중개업무 및 관련 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중에서 시험문제의 출제ㆍ선정ㆍ검토 및 채점을 담당할 자(이하 이 조 및 제11조에서 "출제위원"이라 한다)를 임명 또는 위촉한다.
②제1항의 규정에 따라 출제위원으로 임명 또는 위촉된 자는 시험시행기관장이 요구하는 시험문제의 출제ㆍ선정ㆍ검토 또는 채점상의 유의사항 및 준수사항을 성실히 이행하여야 한다.
③시험시행기관장은 제2항의 규정을 위반함으로써 시험의 신뢰도를 크게 떨어뜨리는 행위를 한 출제위원이 있는 때에는 그 명단을 다른 시험시행기관장 및 그 출제위원이 소속하고 있는 기관의 장에게 통보하여야 한다.
④국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 제3항의 규정에 따라 시험시행기관장이 명단을 통보한 출제위원에 대하여는 그 명단을 통보한 날부터 5년간 시험의 출제위원으로 위촉하여서는 아니 된다.
제10조(시험의 합격자 결정) ①제1차 시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다.
②제2차 시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. 다만, 시험시행기관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정하여 시험위원회의 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는 매과목 40점 이상인 자 중에서 선발예정인원의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다.
③제2항 단서 및 제5항의 규정에 따라 합격자를 결정함에 있어서 동점자로 인하여 선발예정인원을 초과하는 경우에는 그 동점자 모두를 합격자로 한다.
④시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발비율을 미리 공고할 수 있다.
⑤제4항의 규정에 따라 최소선발인원 또는 최소선발비율을 공고한 경우 제2차 시험에서 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자가 최소선발인원 또는 최소선발비율에 미달되는 경우에는 매 과목 40점 이상인 자 중에서 최소선발인원 또는 최소선발비율의 범위 안에서 전 과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다.