표준지 공시지가 이의신청 결과 통지 취소청구
【재결요지】
사건명 표준지 공시지가 이의신청 결과 통지 취소청구
사건번호 2016-10273
재결일자 2016. 09. 30.
재결결과 기각
피청구인은 청구인의 표준지에 대한 2016년도 표준지공시지가를 1,500만원/㎡으로 결정ㆍ공시하였고, 이에 청구인은 이 사건 표준지의 공시지가에 대하여 이의를 제기하였으며, 피청구인은 당초 표준지공시지가를 하향 조정(1,500만원/㎡ → 1,440만원/㎡)하여 그 결과를 통지하였다. 청구인은 이 사건 표준지 지하에 철도가 통과함으로 인하여 발생하는 과도한 공사비 및 건물가치의 하락 등의 손해가 이 사건 표준지의 공시지가 산정에 적정하게 반영되지 않았으며, 이러한 불리한 점을 반영하는 항목이 없는 토지가격비준표를 적용한 이 사건 처분이 위법하는 취지의 주장을 하고 있다. 그러나 인정사실에 따르면 피청구인이 부동산공시법 제5조에 따라 2개의 감정평가법인에게 의뢰하여 조사ㆍ평가를 실시한 후 이 사건 처분을 함에 있어 관련 규정이나 절차를 위반한 사정을 인정하기 어려운 점, 위 각 감정평가법인은 이 사건 표준지의 공시가격을 평가함에 있어 이 사건 표준지의 지리적 위치ㆍ상업중심지와의 접근성ㆍ고객의 유동성ㆍ교통시설과의 거리 및 편의성ㆍ인근토지의 이용상황과의 적합성ㆍ배후지의 규모ㆍ지역의 변화상태 등 제반 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 참작하고 유사지역 내 거래사례가격을 기준으로 하여 사정보정ㆍ시점수정ㆍ지역요인 및 개별요인 품등비교ㆍ그 밖의 요인 보정 등을 하여 거래사례비교법으로 평가하였는바, 이 사건 표준지의 평가가격이 각 15,000,000원/㎡ 에서 14,400,000원/㎡으로 동일하게 하향조정되었고, 동 평가가 잘못되었다고 볼 만한 사정도 보이지 아니한 점, 이 사건 표준지 인근 지역의 표준지의 공시지가와 비교할 때 이 사건 표준지의 공시지가가 비합리적으로 높다고 보기도 어려운 점, 부동산공시법 제9조제2항에서의 토지가격비준표는 국토부장관이 필요한 경우 관계행정기관 등에 제공하여 지가 산정 시 사용할 수 있는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표로서 이는 행정적 편의를 위하여 제공되는 자료로 해당 토지가격비준표에 특정항목이 존재하지 않는다고 하여 부동산공시법에 따라 평가한 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없는 점, 달리 피청구인이 이 사건 처분을 함에 있어 관련 규정이나 절차를 위반한 사정도 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때 피청구인의 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
【주문】
청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】
피청구인이 2016. 4. 12. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 149.5㎡에 대해 한 표준지공시지가 이의신청 결과 통지를 취소한다.
【이유】
1. 사건개요
피청구인은 2016. 2. 23. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 149.5㎡(이하 ‘이 사건 표준지’라 한다)에 대한 2016년도 표준지공시지가를 1,500만원/㎡으로 결정ㆍ공시하였고, 청구인은 2016. 3. 22. 이 사건 표준지의 공시지가에 대하여 이의를 제기하였으며, 이에 대해 피청구인은 2016. 4. 12. 당초 표준지공시지가를 하향 조정(1,500만원/㎡ → 1,440만원/㎡)하여 그 결과를 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장
가. 이 사건 표준지 지하에 지하철 5호선이 지나가고 있어 이로 인하여 건축층수, 용적률, 주차대수 등 인ㆍ허가 시 제한이 따르고, 신축 시 과도한 공사비 소요되며, 건물 수익성 저하로 인해 준공 이후 건물가치가 하락함으로써 주변 토지와 비교하여 재산상 많은 손해를 보고 있으나, 이러한 손해가 이 사건 표준지의 공시지가 산정에 적정하게 반영되지 않았으므로 이 사건 처분은 위법하다.
나. 현재 토지가격비준표는 철도, 고속도로 등과의 이격거리만을 반영할 뿐, 이 사건 표준지와 같이 지하에 지하철이 지나고 있는 부지의 불리한 점을 반영하는 항목이 없는바, 해당 토지가격비준표를 적용한 이 사건 처분은 행정상의 재량의 범주를 넘는 위법한 처분이다.
3. 피청구인 주장
가. 이 사건 표준지의 공시지가는 철도가 통과함에 따른 공법상의 제한을 받는 상태를 기준하여 관계법령에 따라 적정하게 평가되었는바, 이 사건 표준지 지하에 지하철이 지나가고 있어 발생하는 손해가 이 사건 표준지의 공시지가 산정에 적정하게 반영되지 않았으므로 이 사건 처분은 위법하다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
나. 토지가격비준표는 개별공시지가를 간편하게 산정할 수 있도록 고안된 간이지가산정표이며, 토지가격비준표상 항목이 없다고 하여 이 사건 표준지의 공시지가 산정에 도시철도 통과로 인한 제한상태를 반영하지 않는 것은 아니므로 불리한 점을 반영하는 항목이 없는 해당 토지가격비준표를 적용한 이 사건 처분이 위법하다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
4. 관계법령
구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2016. 9. 1. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조, 제3조, 제5조, 제8조, 제9조
표준지 조사ㆍ평가 기준 제18조
5. 인정사실
청구인과 피청구인이 제출한 표준지공시지가 이의신청에 대한 회신, 2016년도 표준지 조사사항 및 가격평가의견서, 2016년도 표준지공시지가 등 각 사본의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가. 피청구인이 2016. 2. 23. 이 사건 표준지에 대한 2016년도 표준지공시지가를 1,500만원/㎡으로 결정ㆍ공시하자 청구인이 2016. 3. 22. 동 공시지가에 대하여 이의신청을 제기하였다.
나. 이 사건 표준지에 대한 A감정평가법인과 B감정평가법인의 이의신청 조사ㆍ평가 보고서의 주요내용은 다음과 같다.
- 다 음 -
□ A감정평가법인의 평가결과
○ 이 사건 표준지의 현황
- 대상 표준지의 위치 및 주위환경
: ○○역 북서측 인근에 소재하는 ○○17 도시환경정비사업지구로 건축공사 진행 중이며, 대형 업무용 빌딩과 중소형 상업용 건물이 혼재하는 상업지대임
- 이 사건 표준지의 공시사항
○ 이 사건 표준지의 연도별 공시지가 변동현황
○ 재조사평가 참고가격
- 거래사례
○ 인근 표준지와의 지가균형 검토ㆍ분석
○ 이 사건 표준지의 평가가격 결정
- 평가의견
: 이의신청 대상 토지가 속한 상업지대의 가격형성요인(가로망, 교통수단/공공시설/상업지역중심과의 접근성, 상업 및 업무시설의 배치, 배후지의 범위/규모/성격, 고객유동성과의 적합성, 번화성 정도, 인근환경, 면적, 지하이용효율 등), 동일수급권의 최근 지가수준 및 동향 등을 분석하여 인근 유사거래사례의 매매금액을 기준으로 앞의 가격형성요인(가로, 접근, 환경, 획지, 행정적조건, 기타조건), 거래시점, 거래사정 등을 종합적으로 비교하는 거래사례비교법으로 평가하였으며, 지하이용저해에 따른 지가 하락분을 반영하여 기존의 이의신청 대상 공시지가를 14,400,000원으로 하향 결정하였습니다.
- 평가가격
- 산출근거
- 지역요인 비교 : 1
- 개별요인 비교 : 1.105
- 기타요인 보정
: 상기 요인치 외에 인근 표준지 공시지가와의 균형 등을 종합적으로 참작하여 볼 때 본건(○○동 143)이 거래사례보다 다소의 격차율이 있는 것으로 판단되어 기타요인 보정치를 0.5000으로 결정함
- 표준지 공시지가 가격결정
: 시산가격이 거래사례(25,870,000원/㎡)×시점수정(1.00809)×사정보정(1.000)×건부감가보정(1.000)×지역요인(1.000)×개별요인(1.105)×기타요인보정(0.500)≒14,400,000원/㎡으로 산정되었는바, 세평가격 및 인근공시지가와의 균형 등을 고려하여 표준지공시지가를 14,400,000원/㎡으로 결정함
□ B감정평가법인의 평가결과
○ 이 사건 표준지의 현황
- 대상 표준지의 위치 및 주위환경
: 본건 표준지는 제일은행 본점 북측인근에 위치하고 현시점 건물 신축 중이고 주위는 대규모 개발사업이 진행되어 업무용 빌딩이 속속 들어서 있으며 약간의 소규모 근생시설이 소재함
- 이 사건 표준지의 공시사항
○ 이 사건 표준지의 연도별 공시지가 변동현황
○ 재조사평가 참고가격
- 거래사례
○ 인근 표준지와의 지가균형 검토ㆍ분석
○ 이 사건 표준지의 평가가격 결정
- 평가의견
: 본건의 표준지 공시지가는 인근지가 및 이용상황등을 감안하여 거래사례비교법으로 평가하였고 본건은 지하이용의 제약 등을 감안하면 기평가한 공시지가가 다소 고가로 보여서 약간 하향조정 결정함
- 평가가격
- 산출근거
- 지역요인 비교 : 1
- 개별요인 비교 : 1.083
- 기타요인 보정
: 상기 요인치 외에 인근 표준지 공시지가와의 균형 등을 종합적으로 참작하여 볼 때 본건(○○동 143)이 거래사례보다 다소의 격차율이 있는 것으로 판단되어 기타요인 보정치를 0.510으로 결정함
- 표준지 공시지가 가격결정
: 시산가격이 거래사례(25,870,000원/㎡)×시점수정(1.00809)×사정보정(1.000)×건부감가보정(1.000)×지역요인(1.000)×개별요인(1.083)×기타요인보정(0.510)≒14,400,000원/㎡으로 산정되었는바, 세평가격 및 인근공시지가와의 균형 등을 고려하여 표준지공시지가를 14,400,000원/㎡으로 결정함
다. 이 사건 표준지 인근 토지의 표준지공시지가 현황은 다음과 같다.
- 다 음 -
라. 피청구인은 2016. 4. 12. 청구인에게 이 사건 표준지의 당초 표준지공시지가를 하향 조정(1,500만원/㎡ → 1,440만원/㎡)한다는 내용의 이 사건 처분을 하였다.
6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령의 내용
1) 구「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조에 따르면, 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 하고, 같은 법 제5조에 따르면, 국토교통부장관이 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가하는 경우에는 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여 인근유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 하며, 같은 법 제8조에 따르면, 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있고, 국토교통부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하며, 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조 및 제5조의 규정에 따라 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
2) 같은 법 제9조에 따르면 국가 또는 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체가 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상, 국유ㆍ공유 토지의 취득 또는 처분 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지가격의 산정의 목적을 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 그 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 각 상기 목적에 따라 가감(加減) 조정하여 적용할 수 있다. 또한 국토교통부장관은 상기 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비준표”라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.
3) 한편 「표준지 조사ㆍ평가 기준」제18조에 따르면 표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다고 되어 있다.
나. 판단
청구인은 이 사건 표준지 지하에 철도가 통과함으로 인하여 발생하는 과도한 공사비 및 건물가치의 하락 등의 손해가 이 사건 표준지의 공시지가 산정에 적정하게 반영되지 않았으며, 이러한 불리한 점을 반영하는 항목이 없는 토지가격비준표를 적용한 이 사건 처분이 위법하는 취지의 주장을 하고 있다. 그러나 위 인정사실에 따르면 피청구인이 부동산공시법 제5조에 따라 2개의 감정평가법인에게 의뢰하여 조사ㆍ평가를 실시한 후 이 사건 처분을 함에 있어 관련 규정이나 절차를 위반한 사정을 인정하기 어려운 점, 위 각 감정평가법인은 이 사건 표준지의 공시가격을 평가함에 있어 이 사건 표준지의 지리적 위치ㆍ상업중심지와의 접근성ㆍ고객의 유동성ㆍ교통시설과의 거리 및 편의성ㆍ인근토지의 이용상황과의 적합성ㆍ배후지의 규모ㆍ지역의 변화상태 등 제반 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 참작하고 유사지역 내 거래사례가격을 기준으로 하여 사정보정ㆍ시점수정ㆍ지역요인 및 개별요인 품등비교ㆍ그 밖의 요인 보정 등을 하여 거래사례비교법으로 평가하였는바, 이 사건 표준지의 평가가격이 각 15,000,000원/㎡ 에서 14,400,000원/㎡으로 동일하게 하향조정되었고, 동 평가가 잘못되었다고 볼 만한 사정도 보이지 아니한 점, 이 사건 표준지 인근 지역의 표준지의 공시지가와 비교할 때 이 사건 표준지의 공시지가가 비합리적으로 높다고 보기도 어려운 점, 부동산공시법 제9조제2항에서의 토지가격비준표는 국토부장관이 필요한 경우 관계행정기관 등에 제공하여 지가 산정 시 사용할 수 있는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표로서 이는 행정적 편의를 위하여 제공되는 자료로 해당 토지가격비준표에 특정항목이 존재하지 않는다고 하여 부동산공시법에 따라 평가한 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없는 점, 달리 피청구인이 이 사건 처분을 함에 있어 관련 규정이나 절차를 위반한 사정도 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때 피청구인의 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
7. 결 론
그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.