【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)
[2] 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 손해배상의무의 존부(소극) 및 부당이득반환의무의 존부(한정 적극)
[3] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환의무의 존부(적극)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.
[2] 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.
[3] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항
[2] 민법 제536조, 제618조, 제741조, 제750조
[3] 민법 제741조, 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793), 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856), 대법원 1998. 6. 28. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984) /[2] 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결(공1992, 1840), 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951), 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756)

【전문】

【원고,상고인】

【피고,피상고인】

【원심판결】

대구지법 1998. 2. 20. 선고 97나4393 판결

【주문】

원심판결 중 부당이득금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

【이유】

상고이유를 판단한다. 
1.  제1점에 대하여
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 등 참조), 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(위 96다53628 판결 참조).
원심이 같은 취지에서 피고가 이 사건 임차보증금(전세금) 중 금 2,000만 원에 관하여는 그 임대차관계의 존속을 임대인 등 제3자에게 대항하기 위한 요건을 갖춘 이상 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 경락인인 원고에게 주장할 수 있다고 판단한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법상의 임차주택 양수인에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
2.  제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 이 사건 임료 상당의 부당이득금 반환청구에 대하여, 피고에게는 원고에게 대항할 수 있는 임차권이 있고, 비록 그 임차기간이 경과하였다고 하더라도 원고의 이 사건 임차보증금 반환채무와 피고의 임차목적물 명도의무는 동시이행관계에 있으므로 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이며, 피고가 임대인 소외 1과의 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없으므로 원고의 이 사건 부당이득 반환청구는 이유 없다고 하여 이를 배척하였다.
임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조).
그런데 이 사건의 경우 임차인인 피고는 앞서 본 바와 같이 임차보증금 중 금 2,000만 원을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 그 존속을 주장할 수 없는 것이므로 피고가 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 이 사건 계쟁 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2,000만 원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 할 것이다.
그럼에도 원심이, 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이고, 피고가 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없다고 하여 원고의 이 사건 부당이득 반환청구를 전부 배척하였음은 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유 있다.
 
3.  그러므로 원심판결 중 부당이득금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고는 기각하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.