건물명도
【판시사항】
임대차계약체결 당시 이미 임대인 본인이 사망하여 대리권이 소멸하였으나 민법 제129조 소정의 표현대리의 성립을 인정할 수 있다고 한 사례
【참조조문】
【전문】
【원고, 항소인】
원고
【피고, 피항소인】
피고
【원심판결】
제1심 부산지법(1992.7.21. 선고92가단3591 판결)
【주 문】
1. 항소를 기각한다.
2, 항소비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
원심판결을 취소한다.
피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산을 명도하라는 판결.
【이 유】
갑 제1호증(등기부등본), 갑 제2호증(가옥대장등본), 갑 제3호증(호적등본), 을 제1호증(전세계약서)의 각 기재와 원심증인 소외 1, 소외 7의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 별지목록 기재의 이 사건 아파트는 1990.4.27.자로 망 소외인 앞으로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실, 그런데 위 망인은 1991.8.30. 사망하여 그 처인 원고를 비롯하여 그 자녀들인 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5가 공동재산상속인이 된 사실, 한편 피고는 위 아파트를 1991.9.4. 소외 1로부터 임차보증금 53,000,000원, 임차기간은 명도일로부터 24개월로 정하여 임차한 후 같은 해 10.2. 이를 명도받아 그때부터 이에 거주해 오고 있는 사실을 각 인정할 수 있고 반증이 없는바, 사실관계가 위와 같다면 피고는 소외 1이 위 아파트를 피고에게 임대할 수 있는 권원이 있다는 등 특단의 사정에 관하여 주장, 입증이 없는 한 일응 공유자의 1인으로서 보존행위에 기하여 나온 원고에게 위 아파트를 명도하여 줄 의무가 있다할 것이다.
이에 대하여 피고는 첫째로 위 아파트는 망 소외인의 소유로 등기되어 있으나 사실은 소외 1이 매수한 것으로 위 소외인이 위 망인 앞으로 명의신탁해 둔 것에 지나지 아니하므로 실질적 소유자인 위 소외인과의 사이에 체결한 이 사건 임대차계약은 유효하다고 주장하나, 위 망인 명의의 등기가 명의신탁등기라는 점에 관하여 이에 부합하는 소외 1의 증언은 믿을 수 없고, 을 제2호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며 달리 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.
피고는 둘째로 소외 1은 이 사건 임대차계약체결 당시 소유자인 위 망인을 대리할 권한이 있었고, 또 망인의 대리인으로서 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 이 사건 임대차계약은 유효하다고 주장하나, 설령 소외 1이 그 주장대로 위 망인으로부터 이 사건 계약체결을 위한 대리권을 부여받아 있었다 하더라도 앞서 본 바와 같이 위 망인은 이 사건 임대차계약이 체결되기 이전인 같은 해 8.30. 이미 사망하였으므로 위 대리권은 이로 인하여 소멸하였다고 볼 것이니 만큼 위 주장 또한 그 이유가 없다.
피고는 셋째로 이 사건 임대차계약체결 당시 소외 1의 대리권이 소멸했다 하더라도 소외 1의 행위는 표현대리에 해당한다고 주장하므로 살피건대, 갑 제5호증의 1 내지 3(각 외국환송금의뢰서) 갑 제8호증의 1(전신송금서), 갑 제12,13호증의 각 1,2(각대한민국일반여권 표지 및 내용), 을 제1호증(전세계약서), 을 제2호증(부동산매매계약서), 을 제3호증의 1,2(편지봉투 전면 및 후면) 을 제4호증의 1,2(편지 및 번역문), 을 제6호증(주민등록등본), 을 제7호증(판결), 을 제8호중(영수증), 을 제9호중(납부영수증) 을 제10호증의 1,2(보통예금통장 표지 및 내용), 을 제11호증(입주자 카드)의 각 기재와 소외 1, 소외 7, 당심증인 소외 8, 소외 9의 각 증언(다만, 소외 1, 소외 8의 증언 중 뒤에서 믿지 아니하는 부분 제외)에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 1은 1990.1.경 소외 6의 소개로 재일교포로서 한국을 자주 왕래하던 위 망인을 알게 되어 그 무렵부터 그와 내연의 관계를 맺어 오면서 망인이 국내에 체류할 때에는 당시 소외 1이 거주하던 부산 남구 남천동 소재 (이름 생략) 아파트 508동 (호수 생략)호에서 동거하여 사실상 부부와 같은 행세를 해 왔고, 1990.12.3.경에는 그 사이에 딸까지 출산하였던 사실, 위 망인은 한 달에 한 번꼴로 입국하여 그 사망시까지 소외 1과 내연의 관계를 지속하는 한편 생활비 등의 명목으로 직접 또는 송금의 방법으로 수차에 걸쳐 소외 1에게 돈을 건네주었으며,1990.1.17.경에는 일본화폐 400만 엔을 송금하여 소외 1로 하여금 망인을 위해 골프회원권을 구입하게 하는 등 국내에서의 재산취득 및 관리의 권한을 그녀에게 부여하였던 사실, 소외 1은 위 망인의 권유에 따라 아파트 1채를 매수하여 거기서 생활하기로 망인과 합의하고, 그에 따라 1990.3.16. 중개인인 소외 7의 중개로 당시 이 사건 아파트의 소유자이던 소외 10으로부터 이를 매매대금 9,200만 원(임차보증금 반환채무 4,300만 원과 주택은행융자금 500만 원을 피고가 인수하였으므로 실제 지급할 돈은 이를 공제한 금 4,400만 원이었다)에 매수하기로 하는 계약을 그 자신의 이름으로 체결한 다음 망인이 일본에서 송금한 돈 등으로 그 계약금, 중도금 및 잔금을 치렀으며, 망인으로부터 그의 인장과 재외국민등록증을 교부받아 같은 달 27.자로 이 사건 대지에 관하여 망인 명의로 이전등기를 마치고 그 등기필증을 보관해 왔던 사실, 그러다가 같은 해 9.24.에 이르러 이 사건 매매계약체결 이전부터 이 사건 아파트에 살고 있던 임차인이 기간만료로 퇴거하게 되자 소외 1은 망인을 대리하여 그 임차보증금을 반환하는 한편, 이를 명도받아 그 무렵부터는 이 사건 아파트에 직접 거주해 온 사실, 그 후 1991.9. 초순경 소외 1은 종전 이 사건 아파트의 매매를 중개한 위 소외 7에게 위 아파트의 임대를 부탁하여 위 소외 7이 경영하는 중개사무실로 찾아온 피고의 아버지 소외 11에게 등기필증을 제시하고, 당시 보관하고 있던 망인의 인장을 이용하여 위에서 본 바와 같은 이 사건 임대차계약을 체결하였던 사실, 위 소외 7은 위 매매증개 당시부터 소외 1로부터 그녀와 망인이 부부간이고 망인이 직업상 국내에 없어 그녀가 망인을 대리하여 계약을 체결하는 것이라고 전해 듣고는 그와 같은 내용을 위 소외 11에게 이야기하여 위 소외 11은 이를 믿고 이 사건 임대차계약에 이르렀던 사실, 한편 위 망인은 위 임대차계약이 체결되기 전에 이미 사망하였으나 망인이 사망한 장소가 일본이고, 또 이 사건 계약체결은 그로부터 5일밖에 지나지 아니한 때에 이루어진 것이어서 계약체결 당시 위 소외 11은 물론 소외 1도 전혀 그러한 사실을 알지 못하였던 사실을 각 인정할 수 있고 이에 어긋나는 원심증인 소외 12, 소외 1, 당심증인 소외 8의 각 일부증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없다.
사실관계가 위와 같다면 소외 1은 위 망인이 이 사건 아파트를 매수할 때부터 위 망인으로부터 이 사건 아파트의 관리나 임대 등에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받았다고 할 것이고, 비록 이 사건 임대차계약체결 당시에는 위 망인의 사망으로 그 대리권이 소멸하였다 하더라도 피고나 피고를 대리한 위 소외 11로서는 당시 위 망인이 사망하여 그 대리권이 소멸한 사실을 알지 못하였고, 또한 그 알지 못한 데 어떤 과실이 있다고 보여지지 아니하므로, 소외 1과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 민법 제129조 소정의 표현대리의 법리에 의해 위 망인의 상속인에게도 효력이 미친다고 할 것이다.
그렇다면 이 사건 임대차계약이 무권한자에 의하여 체결된 것이어서 위 망인이나 그 상속인에게는 아무런 효력이 없음을 전제로 하여 나온 원고의 이 사건 청구는 이유가 없어 기각할 것인바 원심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하고, 항소비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.