다가구 주택의 취득가액을 가구별 취득가액이 아닌 주택전체 취득가액을 기준으로 취득세 세율을 산정한 것이 적법한지 여부
[대전고등법원 2017. 2. 9. 2016노12927 처분청 승소]
■ 3심 2020두36953 (선고일자-20200611) 취득세
【판결요지】
다가구주택은 공동주택과 동일하게 볼 수 없어 지방세특례제한법 제31조 제1항 임대부동산 취득세 감면대상에서 제외되며, 다가구 주택은 그 전체가 하나의 주택에 해당하므로 다가구 주택의 일부를 지분으로 취득하였어도 전체 주택 취득가액을 기준으로 주택 취득세율을 적용하는 것이 타당함
【전문】
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.
【이유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 사안의 개요
가. 원고(선정당사자,이하‘원고’라 한다)와 선정자 백○의(이하‘선정자’라 한다)는 주택임대업을 영위할 목적으로2015. 4. 19.경 김○복으로부터◎◎시▲▲구△△동684대447.4㎡및 신축건물인 그 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕4층 단독주택1층20㎡, 2층208.74㎡, 3층208.74㎡, 4층222.47㎡(이하‘이 사건 건물’이라 한다)를1/2지분씩 매수하였고, 2015. 5. 26.위 토지 및 이 사건 건물을1/2지분씩 공유하는 내용의 소유권이전등기를 하였으며, 2015. 7. 14.각 임대사업자 등록을 마쳤다.한편 이 사건 건물은 소유권보존등기 당시부터 부동산등기부등본에 단독주택으로 등기되었고,건축물대장에도 단독주택(다가구주택)으로 등재되었으며,원고와 선정자는 위 임대사업자 등록 당시 이 사건 건물을 단독주택인 다가구주택으로 표시하였다.
나. 원고와 선정자는2015. 5. 26.피고에게 이 사건 건물의 취득가액1,435,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세43,050,000원,농어촌특별세599,900원,지방교육세4,305,000원 합계47,954,900원(이하‘취득세 등’이라 한다)을 신고·납부하였다.
다. 원고와 선정자는2015. 6. 15.피고에게‘이 사건 건물은 총18가구로 이루어져 있으므로 각 가구별로 취득세를 산정하여야 하고,각 가구별 취득가액이6억 원 이하에 해당하므로1천분의10의 취득세율이 적용되어야 한다’는 취지로 취득세 등 경정청구를 하였다.그러나 피고는2015. 6. 25. ‘이 사건 건물은 단독주택이므로 각 가구별 취득가액이 아니라 건물 전체의 취득가액을 기준으로 세율을 산정하여야 하고,이 사건 건물의 취득가액이9억 원을 초과하므로1천분의30의 취득세율이 적용된다’는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하‘2015. 6. 25.자 경정거부처분’이라 한다).
라. 원고와 선정자는2015. 7. 10.다시 피고에게‘이 사건 건물은 사실상 공동주택에 해당하므로 구 지방세특례제한법(2015. 7. 24.법률 제13435호로 개정되기 전의 것의 것,이하 같다)제31조 제1항 제1호(이하‘이 사건 법률조항’이라 한다)를 적용하여 취득세가 감면되어야 한다’는 취지로 취득세 등 경정청구를 하였다.그러나 피고는2015. 7. 17. ‘이 사건 건물은 건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으므로 공동주택에 해당하지 않아 이 사건 법률조항에서 정한 감면대상에 해당하지 않는다’는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하‘2015. 7. 17.자 경정거부처분’이라 한다).
2. 이 사건 법률조항의 적용 여부에 관하여(2015. 7. 17.자 경정거부처분 관련)
가. 이 사건 법률조항에 의하면,임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로2015. 12. 31.까지 그 전단에 따라 공동주택을‘건축’하거나,후단에 따라 공동주택 또는 오피스텔을‘건축주로부터 최초로 분양’받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔의 전용면적이60㎡이하이면 취득세가 면제된다.그리고 이 사건 법률조항 중’공동주택‘의 정의에 관하여 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호는“주택법 제2조 제2호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.”라고 규정하고 있다.이와 같이 이 사건 법률조항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도,조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하면서 그 임대주택을 원칙적으로 전용면적이60㎡이하인’주택법 제2조 제2호에 따른 공동주택‘에 한정하고 있다(대법원2017. 6. 15.선고2017두32401판결참조).
한편 구 주택법(2016. 1. 19.법률 제13782호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제2조 제2호는‘공동주택’을“건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며,그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있다.그 위임에 따른 구 주택법 시행령(2016. 8. 11.대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제2조 제1항은‘공동주택’의 종류와 범위를 용도별 건축물의 종류를 정하고 있는 구 건축법 시행령(2016. 2. 11.대통령령 제26974호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제3조의5 [별표1]제2호 가목 내지 다목에 따라 아파트,연립주택,다세대주택으로 한정하고 있다.반면 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]제1호 다목은 다가구주택을‘단독주택’의 하나로 들면서 주택으로 쓰는 층수, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적,거주할 수 있는 세대수 등과 같은 다가구주택의 요건을 정하고 있다.
조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고,합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며,특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원2004. 5. 28.선고2003두7392판결참조).
위와 같은 관련 규정의 문언과 체계,이 사건 법률조항의 취지,특히 구 지방세특례제한법에서‘공동주택’에 관하여 별도의 정의규정을 두고 있는 점 등을 종합하면,이 사건 법률조항에 의하여 취득세가 면제되는‘공동주택’은 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]제2호 가목 내지 다목에서 정한 아파트,연립주택 및 다세대주택을 의미하는 것이고,특별한 사정이 없는 한 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]제1호 다목에서 정한 다가구주택은 공동주택에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴보면,원고와 선정자는 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]제1호 다목에서 정한 다가구주택의 요건을 충족하고 공부상 등재현황도 단독주택인 이 사건 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 김○복으로부터1/2지분씩 취득하였다고 봄이 타당하므로,그 취득 당시 이 사건 건물은 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호에서 정한‘공동주택’에 해당한다고 볼 수 없어 이 사건 법률조항에 따른 취득세 면제대상에 해당하지 않는다.
다. 같은 취지에서 원심이,이 사건 건물은 다가구주택으로서 단독주택에 해당하고,단독주택에 해당하는 다가구주택을 공동주택에 해당하는 다세대주택과 동일하게 볼 수 없으므로 이 사건 법률조항의‘공동주택’에 해당한다고 할 수 없으며,이 사건 법률조항이 다세대주택과 달리 다가구주택을 취득세 면제대상에서 제외한 것은 공평과세의 원칙에 반하지 않는다는 취지로 판단한 것은,앞서 본 규정과 법리에 따른 것으로 정당하다.거기에 이 사건 법률조항의‘공동주택’의 범위,공평과세의 원칙에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
한편 원고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 판결들은 관련법령에서 별도의 정의규정을 두고 있지 않았을 때의 판시이거나 사안이 다른 것으로서 이 사건에서 원용하기에 적절하지 아니하다.
3. 취득세 과세표준 및 세율에 관하여(2015. 6. 25.자 경정거부처분 관련)
원심판결 이유에 의하면,원심은 원고와 선정자가 이 사건 건물을1,435,000,000원에 매수하였고,이 사건 건물은 단독주택에 해당하는 다가구주택으로서 그 전체가 하나의 주택인 이상 이 사건 건물 전체의 취득가액인1,435,000,000원을 기준으로 취득세율1천분의30을 적용하여 세액을 계산하는 것이 구 지방세법(2015. 7. 24.법률 제13427호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제11조 제1항 제8호의 문리해석에 부합한다는 취지로 판단하였다.
관련 법리에 따라 기록을 살펴보면,원심의 위와 같은 판단은 정당하다.거기에 구 지방세법 제11조 제1항 제8호의 법리를 오해한 잘못이 없다.
4. 판단누락 여부에 관하여
판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장,그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제208조).따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 아니하더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없고,설령 실제로 판단을 하지 아니하였더라도 그 주장이 배척될 경우임이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 위법이 있다고 할 수 없다(대법원2014. 5. 16.선고2013두22482판결 등 참조).
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면,원심이 다세대주택과 달리 다가구주택을 취득세 면제대상에서 제외한 것이 공평과세의 원칙에 반하여 위법하다는 원고의 주장을 배척한 판단에는 다가구주택 신축 시 주차장 설치의무에 있어서는 다가구주택을 공동주택과 동일하게 보면서 취득세 면제대상을 정함에 있어서는 단독주택으로 취급하는 것이 부당하다는 원고의 주장도 배척하는 취지가 포함되어 있다고 볼 것이다.설령 원심이 그에 관한 명시적 판단을 하지 아니하였더라도 기록에 비추어 살펴보면,위와 같은 원고의 주장은 받아들일 수 없는 것임이 분명하여 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 수 없으므로 원심의 판단에 판단누락의 위법이 있다고 할 수 없다.또한 원심은 구 지방세법 제11조 제1항 제8호를 적용함에 있어서 이 사건 건물이 단독주택에 해당하는 다가구주택인 이상 건물 전체의 취득가액을 기준으로 한 취득세율을 적용하여야 한다고 판단함으로써,다가구주택의 경우 주택 전체의 취득가액을 기준으로 취득세율을 산정하는 것이 다세대주택의 경우와 비교하여 형평에 어긋난다는 취지의 원고의 주장을 간접적으로 배척한 것이므로,이러한 원심의 판단에 그 주장과 같은 판단누락의 위법이 있다고 할 수도 없다.
5. 결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여,관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
■ 2심 2016노12927 (선고일자-20170209) 취득세
【판결요지】
다가구주택은 공동주택과 동일하게 볼 수 없어 지방세특례제한법 제31조 제1항 임대부동산 취득세 감면대상에서 제외되며, 다가구 주택은 그 전체가 하나의 주택에 해당하므로 다가구 주택의 일부를 지분으로 취득하였어도 전체 주택 취득가액을 기준으로 주택 취득세율을 적용하는 것이 타당함
【전문】
【주문】
1. 원고(선정당사자)의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.
【이유】
1. 처분의 경위
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심판결의 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항 및 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
2. 이 사건 각 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
다음과 같은 점에서 이 사건 각 처분은 위법하다.
(1)이 사건 건물은 실질적으로 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호,구 주택법(2016. 1. 19.법률 제13782호로 전부 개정되기 전의 것,이하 같다)제2조 제2호,구 주택법 시행령(2016. 8. 11.대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것,이하 같다)제2조 제1항,구 건축법 시행령(2016. 2. 11.대통령령 제26974호로 일부 개정되기 전의 것,이하 같다)제3조의5 [별표1]소정의‘공동주택’에 해당하는바,부동산등기부등본이나 건축물대장의 기재만으로 이 사건 건물을 위 각 법령상‘단독주택’에 해당한다고 보아 과세하는 것은 실질과세원칙,현황부과원칙 등에 반하여 위법하다(제1주장).
(2)법령상 단독주택인 다가구주택은3층 이하, 19세대 이하로 제한되어 그 소유자는 공동주택인 다세대주택 소유자에 비하여 영세함에도 불구하고,구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호가 다세대주택과 달리 다가구주택을 취득세 면제 대상에서 제외한 것은 공평과세의 원칙에 반하여 위법하다(제2주장).
(3)이 사건 건물의18세대 중 적어도17세대는 전용면적이60제곱미터 이하로서 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에 따른 취득세 면제 대상에 해당할 뿐만 아니라,설령 이 사건 건물이 취득세 면제 대상이 아니라고 하더라도,각 세대별 취득 가액이6억 원 이하이므로,구 지방세법(2015. 7. 24.법률 제13427호로 일부 개정되기 전의 것,이하 같다)제11조 제1항 제8호에 따라 그 취득세율은1,000분의10이 적용되어야 함에도 불구하고,각 세대별 취득 가액이 아닌 이 사건 건물 전체 취득가액을 취득세율 산정의 기준으로 삼는 것은 위법하다(제3주장).
(4)이 사건 건물의18세대 중1세대가 전용면적85제곱미터를 초과하는 것은 맞지만,도심과 농촌의 차이를 무시한 채 일률적으로 전용면적85제곱미터 초과 부분에 대하여 농어촌특별세를 부과하는 것은 위법하다(제4주장).
나. 관계 법령
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심판결의 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항 및 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
다. 판단
(1)제1주장에 대하여
구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호,구 주택법 제2조 제2호,구 주택법 시행령 제2조 제1항,구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]제2호에 의하면,아파트,연립주택,다세대주택,기숙사가 공동주택에 해당하고,한편 위[별표1]제1호 다목에 의하면, ‘①주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가3개 층 이하일 것.다만, 1층의 바닥면적2분의1이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.②1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다.이하 같다)의 합계가660제곱미터 이하일 것.③19세대 이하가 거주할 수 있을 것.’이라는 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것은 다가구주택으로서 단독주택에 해당한다.
이 사건에 관하여 보건대,갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,①이 사건 건물은 지상4개 층으로 이루어져 있으나,그 중1층은 주차장으로 사용되고 있고,나머지3개 층(2, 3, 4층)이 주택으로 사용되고 있는 사실,②이 사건 건물의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계는639.95제곱미터(= 2층208.74제곱미터+ 3층208.74제곱미터+ 4층222.47제곱미터)로서660제곱미터 이하인 사실,③이 사건 건물은18세대(= 2층7세대+ 3층7세대+ 4층4세대)로 이루어진 사실이 인정되고,위 인정사실에 의하면,이 사건 건물은 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호,구 주택법 제2조 제2호,구 주택법 시행령 제2조 제1항,구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]제1호 다목 소정의 다가구주택으로서 단독주택에 해당함이 명백할 뿐만 아니라,다가구주택과 위[별표1]제2호 다목 소정의 다세대주택{주택으로 쓰는1개 동의 바닥면적 합계가660제곱미터 이하이고,층수가4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)}이 비록 그 형태 및 각 세대별 독립된 주거생활의 면에서 유사성도 있지만,세대별 소유권이전등기의 가능 여부(전자는 불가,후자는 가능),그 건축 목적(전자는 세대별 임대,후자는 세대별 분양),층수(전자는3개 층 이하,후자는4개 층 이하),세대수(전자는19세대 이하,후자는 제한 없음)등에 있어서 분명한 차이가 있는 이상,그러한 사정만으로 위 각 법령이 정한 분류를 무시한 채 단독주택에 해당하는 다가구주택을 공동주택에 해당하는 다세대주택과 동일하게 볼 수는 없으므로,이와 다른 전제에 선 원고의 제1주장은 이유 없다.
(2)제2주장에 대하여
단독주택에 해당하는 다가구주택은 각 세대별이 아니라 전체가 하나의 주택으로서 소유권이전등기의 대상이 되는 반면,공동주택에 해당하는 다세대주택은 각 세대별로 소유권이전등기의 대상이 됨은 앞서 본 것과 같은 바,다가구주택의 소유자가 다세대주택의 소유자보다 반드시 영세하다고 할 수 없으므로(예컨대19세대 이하, 3층 이하의 다가구주택1동을 소유한 자가4층 이하 다세대주택 중 전용면적60제곱미터 이하1세대를 소유한 자보다 반드시 영세하다고 할 수는 없다),이와 다른 전제에 선 원고의 제2주장도 이유 없다.
(3)제3주장에 대하여
(가)구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에 의하면,임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔의 전용면적이60제곱미터 이하인 경우에는 취득세가 면제된다.
이 사건에 관하여 보건대,이 사건 건물은 공동주택에 해당하는 다세대주택이 아니라 단독주택에 해당하는 다가구주택에 해당함은 앞서 본 것과 같으므로,이 사건 건물이 공동주택임을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이 사건 건물의 세대별 전용면적 등에 관하여는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
(나)구 지방세법 제11조 제1항 제8호에 의하면,유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 그 취득세율은 그 취득 당시의 가액이6억 원 이하인 경우에는1,000분의10, 6억 원 초과9억 원 이하인 경우에는1,000분의20, 9억 원 초과인 경우에는1,000분의30이 적용된다.
이 사건에 관하여 보건대,원고와 선정자 백○의가2015. 4. 19.김○복으로부터 이 사건 건물을1,435,000,000원에 매수한 사실은 앞서 본 것과 같고,이 사건 건물은 단독주택에 해당하는 다가구주택으로서 그 전체가 하나의 주택인 이상 각 세대별 취득가액이 아닌 이 사건 건물 전체의 취득가액인1,435,000,000원을 기준으로 한 취득세율인1,000분의30을 적용하여 세액을 계산하는 것이 위 법률 조항의 문리해석에 부합하므로,원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
(4)제4주장에 대하여
구 농어촌특별세법(2015. 6. 22.법률 제13383호로 일부 개정되기 전의 것)제4조 제11호,구 농어촌특별세법 시행령(2016. 2. 5.대통령령 제26954호로 일부 개정되기 전의 것)제4조 제4항,구 주택법 제2조 제3호에 의하면,가구당 전용면적이85제곱미터 이하인 다가구주택 등에 대하여는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다.
이 사건에 관하여 보건대,갑 제4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,피고는 이 사건 건물의18세대 중 전용면적85제곱미터를 초과하는1세대(117.82제곱미터)에 대하여만 농어촌특별세599,000원을 부과하고,전용면적85제곱미터 이하인 나머지17세대에 대하여는 농어촌특별세를 부과하지 않은 사실이 인정되는바,이는 위 각 법령의 규정에 따른 것으로서 적법할 뿐이므로,원고의 제4주장도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 제1심판결은 정당하므로,원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.