【전문】

【원 고】

원고 (소송대리인 법무법인 태웅 담당변호사 오승현 외 2인)

【피 고】

○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 이담 담당변호사 배성수 외 1인)

【변론종결】

2022. 6. 22.

【주 문】

1. 피고와 소외 2{1959. 3. 14.생, 안산시 단원구 (이하 생략)} 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2018. 11. 28. 체결된 매매계약을 171,576,163원의 한도 내에서 취소한다.
2. 피고는 원고에게 171,576,163원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
4. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】

주문 제1항 및 피고는 원고에게 171,576,163원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실
다음 각 사실은 갑 제1 내지 7호증, 을 제31호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
 
가.  소외 2는 2018. 5. 3. 원고에게 액면금 2억 3,000만 원의 약속어음을 발행하고 약속어음공정증서(공증인가 법무법인 □□□ 증서 2018년 제258호)를 작성해주었다(이하 ‘이 사건 약속어음채권’이라 한다).
 
나.  별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)은 소외 2의 소유였는데, 이 사건 건물에 관하여, 소외 1의 신청으로 2017. 5. 18. 청구금액 4억 5,000만 원의 가압류 결정(의정부지방법원 고양지원 2017카단100711)이 내려져 그 기입등기가 마쳐졌고, 이후 소외 1의 신청으로 2018. 7. 25. 강제경매개시결정(서울동부지방법원 2018타경4158)이 내려져 그 기입등기가 마쳐졌다(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다).
 
다.  피고는 이 사건 경매절차의 진행 중인 2018. 11. 28. 소외 2와 이 사건 건물에 관하여 매매대금을 9억 7,700만 원으로 정하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 이때에 피고와 소외 2는 다음과 같이 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)하였다.
(합의서 원문 생략)
 
라.  이 사건 건물에 관하여 2018. 11. 28. 이 사건 매매를 원인으로 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다).
 
마.  한편, 이 사건 매매계약이 체결될 무렵 소외 2의 재산상태는 다음과 같다.
1) 이 사건 건물
가) 이 사건 경매절차에서의 감정평가액 : 10억 6,000만 원
나) 이 사건 건물의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무 3억 4,000만 원, 체납 세금 52,083,720원, 근저당권자(채권최고액 3억 8,280만 원) 주식회사 △△△은행에 대한 채무 134,916,280원 , 경매신청권자 소외 1의 가압류채권 4억 5,000만 원
2) 안산시 단원구 (지번 6 생략) 임야 3966㎡
가) 2013년 소외 2가 매수, 취득함. 등기부상 거래가액 12억 원, 2018년 공시지가 442,209,000원
나) 근저당권의 피담보채무액 및 가압류 피보전채권액 합계 18억 5,868만 원
3) 안산시 단원구 (지번 1 생략) 대 1749㎡ 및 그 지상 다세대주택 42채, 위 (지번 2 생략) 임야 522㎡, 위 (지번 3 생략) 임야 770㎡, 위 (지번 3 생략) 임야 595㎡, 위 (지번 3 생략) 대 1㎡
가) 경매절차{수원지방법원 안산지원 2019타경51174, 2019타경5119(중복), 2019타경 5621(중복) 부동산임의경매}에서의 감정평가액 : 11,063,272,000원
나) 2020. 12. 1.자 배당표 및 채권계산서 기재 채무액 16,140,668,696원(= 배당표 기재 채무액 합계 4,528,536,558원 + 배당받지 못한 채무액 합계 11,612,132,138원)
4) 합계 수천만 원의 신용카드이용대금 등 금융채무, 체납된 국세, 지방세, 국민건강보험료채무
 
바.  이후 이 사건 경매절차에서 피고가 이 사건 건물을 낙찰받아 2019. 6. 25. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이에 따라 피고 앞으로 마쳐진 이 사건 소유권이전등기가 말소되었다.
 
사.  이 사건 경매절차에서 2019. 7. 25. 실제 배당할 금액 1,059,321,810원에서 1순위로 임차인 소외 3에게 3억 4,000만 원을, 2순위로 압류권자인 국민건강보험공단에게 2,012,770원을, 3순위로 신청채권자인 소외 1에게 545,732,877원을, 4순위로 피고에게 소유자 잉여금 171,576,163원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성되었고 배당표가 그대로 확정되어 피고가 위 배당금 171,576,163원을 출급하였다.
2. 판단
가. 피보전채권의 존재
이 사건 매매계약 당시 원고의 소외 2에 대한 이 사건 약속어음채권이 이미 성립되었으므로, 원고의 소외 2에 대한 이 사건 약속어음채권은 채권자취소권의 피보전채권이 된다.
나. 사해행위 및 사해의사
이 사건 매매계약일인 2018. 11. 28. 무렵 소외 2의 소극재산 합계액이 적극재산을 훨씬 넘어서는 것이 계산상 분명한바{이에 대하여 피고는, 이 사건 매매계약 당시 위 1.마.2)항의 안산시 단원구 (지번 6 생략) 임야의 시가가 밝혀지지 아니하였고, 위 1.마.3)항 기재의 채권계산서 기재 채무액은 이 사건 매매계약인 2018. 11. 28. 이후부터 위 배당기일인 2020. 12. 1.까지 발생한 이자 내지 지연손해금이 포함되어 있는 이상 이 사건 매매계약 당시 소외 2가 채무초과 상태에 빠져 있음이 입증되지 아니하였다고 주장하나, 위 1.마.항에 나타난 소외 2의 재산상태 및 소극재산이 적극재산을 초과하는 정도에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약 당시 위 1.마.2)항의 안산시 단원구 (지번 6 생략) 임야의 시가가 원고 주장의 금액보다 다소 증가되고 위 1.마.3)항에서 인정된 채무액이 이 사건 매매계약인 2018. 11. 28. 이후부터 위 배당기일인 2020. 12. 1.까지 발생한 이자 내지 지연손해금만큼 다소 감소한다고 하더라도, 이 사건 매매계약일인 2018. 11. 28. 무렵 소외 2의 소극재산 합계액이 적극재산을 초과함을 인정할 수 있다고 할 것이다.}, 소외 2가 채무초과 상태에서 이 사건 건물에 관하여 피고와 이 사건 매매계약을 체결하고 이에 기하여 이 사건 소유권이전등기를 마쳐준 것은 사해행위에 해당하고, 채무자인 소외 2의 사해의사가 인정되는 이상 수익자인 피고도 그러한 사정을 알고 있었다고 추정된다.
다. 피고의 주장
피고는 지역주택조합사업의 원활한 추진을 위하여 합당한 대금을 지급하고 소외 2로부터 이 사건 건물을 매수하였고 소외 2의 채무내역을 알지 못한 이상 이 사건 매매계약의 체결로써 채권자인 원고를 해한다는 사정을 알지 못한 선의였다고 주장한다.
살피건대, ① 경매절차가 진행 중인 경매목적물을 경매절차에서 낙찰받거나 경매신청채권자에게 채무를 상환하여 경매신청을 취하한 후 이를 매수하는 대신 경매절차가 그대로 진행되도록 하면서 경매목적물을 매수하는 것은 이례적인 점, ② 피고는 이 사건 건물을 경매절차에서 낙찰받는 것을 확신할 수 없는 상태에서 지역주택조합사업의 진행을 위한 이 사건 건물의 소유권을 확보하기 위하여 이를 매수하였을 뿐이라고 주장하나, 원고가 이 사건 건물에 관하여 ‘또다른 제3채권자의 진입을 방지하기 위하여’ 이 사건 매매계약을 체결하였음이 이 사건 합의에서 분명하게 드러나는 점 등에 비추어 볼 때, 을 제1 내지 40호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 피고의 위 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.
라. 소결론
이 사건 매매계약 이후 피고가 이 사건 건물을 낙찰받아 강제경매로 인한 매각을 원인으로 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이에 따라 피고 앞으로 마쳐진 이사건 소유권이전등기가 말소됨에 따라 사해행위취소에 따른 원상회복의무의 이행으로서 가액 상당의 배상을 명하여야 할 것인바, 원고의 피보전채권액과 사해행위목적물이 가지는 공동담보가액 중 적은 금액의 범위 내에서 원고가 구하는 바에 따라 피고와 소외 2 사이에 이 사건 건물에 관하여 체결된 이 사건 매매계약을 171,576,163원의 한도 내에서 취소하고, 그 원상회복으로 피고는 원고에게 피고가 수령한 배당금 171,576,163원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
따라서 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 부동산 목록 생략]