【전문】

【원고(반소피고)】

원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 대환, 담당변호사 배영철)

【피고(반소원고)】

피고(반소원고) 1 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 김민찬)

【변론종결】

2025. 5. 27.

【주 문】

 
1.  피고(반소원고)들은 공동하여 원고(반소피고)에게, 
가.  별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
 
나.  13,894,080원 및 이에 대하여 2024. 11. 9.부터 2025. 6. 10.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
 
다.  2024. 9. 2.부터 2025. 5. 29.까지는 월 2,493,750원의, 그 다음날부터 주문 제1의 가항 기재 부동산의 인도완료일까지는 월 2,362,500의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
2.  원고(반소피고)의 나머지 본소청구와 피고(반소원고)들의 반소청구를 모두 기각한다.
 
3.  소송비용은 본소와 반소를 합하여 피고(반소원고)들이 부담한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청 구 취 지】

[본소 청구취지]
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)들은 공동하여 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게, 주문 제1의 가항 및 13,894,080원 및 이에 대하여 2024. 10. 25.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2024. 9. 2.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 2,493,750원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
[반소 청구취지]
원고는 피고들로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에, 피고 1에게 250,000,000원을 지급하라.

【이 유】

본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정사실
가. 원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자이며, 피고 2는 원고의 아버지이고, 피고 1은 피고 2의 사실혼 배우자이다.
나. 피고 2는 원고로부터 이 사건 부동산의 매수에 관한 계약 및 잔금 모든 업무 일체를 위임받아 2020. 5. 20. 원고의 대리인으로서 이 사건 부동산을 620,000,000원에 매수하여 같은 해 7. 15. 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 과정에서 매수대금 중 102,000,000원은 피고 1의 어머니인 소외 2로부터, 186,000,000원은 피고 1로부터 각 지급되었다.
다. 한편, 2020. 5. 21. 원고와 피고 1 명의로, 원고가 피고 1에게 이 사건 부동산을 임대차보증금 250,000,000원, 임대차기간 2020. 7. 15.부터 2022. 7. 14.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약서(이하 위 계약서를 ‘이 사건 계약서’라 하고, 이에 의한 계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)가 작성되었다.
 
라.  피고들은 2020. 7. 15. 위 부동산을 인도받아 현재까지 점유하여 사용하고 있다.
 
마.  원고는 이 사건 부동산에 관하여 2022. 3.부터 2024. 9.까지 고지된 관리비 합계 13,894,080원을 납부하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제5 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
 
가.  본소에 관한 주장
1) 원고의 주장
원고는 이 사건 부동산의 소유자로서, 피고들을 상대로 이 사건 부동산의 인도를 구하고, 피고들이 이 사건 부동산을 점유하는 동안 발생한 이 사건 부동산의 관리비를 대신 납부하였으므로 부당이득금으로 위 관리비 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하며, 2024. 9. 2.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 피고들의 이 사건 부동산 점유ㆍ사용으로 인한 부당이득금의 지급을 구한다.
2) 피고들의 주장
피고들은 원고로부터 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다)을 반환받을 때까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다. 피고들은 원고와 원고가 이 사건 부동산의 관리비를 지급하기로 합의하였다.
나. 반소에 관한 주장
1) 피고들의 주장
① 피고 2는 원고로부터 적법하게 수여받은 대리권의 범위 내에서 이 사건 임대차계약을 체결하였다. ② 설령 피고 2에게 이 사건 임대차계약 체결에 관한 대리권이 인정되지 않더라도, 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 사실을 피고 2를 통해 인지하였고, 원고가 직접 관할 행정청에 이 사건 임대차보증금을 승계한다는 취지가 기재된 서류를 제출하였으며, 피고 2의 세대원 전입을 승낙한 이상 이 사건 임대차계약을 추인한 것이므로 이 사건 임대차계약의 효력은 원고에게 미친다. ③ 피고 1, 소외 2가 이 사건 부동산의 매수대금으로 지급한 돈 중 250,000,000원을 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 충당하기로 합의하였다. ④ 예비적으로 이 사건 임대차계약의 효력에 하자가 있다고 하더라도, 원고가 이 사건 부동산 소유권을 취득한 사실을 인지한 2020. 7. 24.경부터는 이 사건 임대차계약의 존재를 알고 이를 취소할 수 있었다고 할 것이므로, 위 2020. 7. 24.부터 3년이 경과한 이상 원고의 취소권은 소멸하였다.
2) 원고의 주장
① 원고는 피고 1과 이 사건 임대차계약을 체결한 사실이 없고, 이 사건 임대차계약서는 무권대리인인 피고 2에 의해 작성된 것이다. ② 원고는 피고 2의 무권대리행위를 추인하지 않았다. ③ 설령 피고 2의 대리권이 인정된다고 하더라도 이 사건 임대차계약은 통정허위표시로서 무효이다. ④ 피고들은 이 사건 임대차계약상 임대차보증금을 지급하지 않았다.
3. 이 사건 임대차계약의 효력 유무에 관한 판단
가. 피고 2에게 적법한 대리권이 있었는지 여부
원고가 피고 2에게 이 사건 부동산 매수에 관한 업무 일체를 위임한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나, 특별한 사정이 없는 한 부동산을 매수할 권한을 수여받은 대리인에게 그 부동산을 처분할 대리권도 있다고 볼 수 없는 것인데(대법원 1991. 2. 12. 선고 90다7364 판결 참조), 피고들이 제출한 증거들만으로는 원고가 피고 2에게 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결할 권한을 위임하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 피고들의 위 주장은 받아들이지 않는다.
나. 무권대리의 추인이 인정되는지 여부
무권대리행위나 무효행위의 추인은 무권대리행위 등이 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위로서 그 의사표시의 방법에 관하여 일정한 방식이 요구되는 것이 아니므로 명시적이든 묵시적이든 묻지 않는다 할 것이지만, 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 그럼에도 진의에 기하여 그 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 할 것이다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결).
살피건대, 을 제4, 13호증의 각 기재(가지번호 포함)에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 행정청에 제출한 서류(주택취득 자금조달 및 입주계획서, 부동산거래계약 신고필증)에 이 사건 임대차계약의 보증금을 승계한다는 취지가 기재된 사실, 피고 2가 이 사건 부동산에 전입신고를 한 사실이 인정되기는 한다.
그러나 위와 같은 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 위 서류들은 피고 2가 이 사건 부동산을 매수하는 과정에서 작성하여 제출한 것으로 보이고, 원고가 위 서류를 직접 작성하였다고 인정할 별다른 자료가 없는 점, 원고가 피고 2의 위 전입신고에 동의하였음을 인정할 구체적인 증거가 없고, 설령 원고가 위 전입신고에 동의하였다고 하더라도 그것만으로 이 사건 임대차계약을 추인하였다고 판단하기는 어려운 점, 원고가 이 사건 부동산을 매수하는데 필요한 자금의 동원과 관련하여 피고 2에게 상당한 권한을 위임하였던 것으로 보이기는 하나, 피고 2가 매수 시점이나 그 이후 구체적인 자금조달 방법이나 경위 등을 원고에게 따로 설명하거나 알지지 아니한 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 임대차계약을 추인하였다고 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들의 위 주장은 받아들이지 않는다.
다. 원고의 취소권이 소멸되었는지 여부
살피건대, 취소권은 이미 성립한 법률행위를 대상으로 그 효력을 소급하여 상실시키는 권리인바, 원고에게 이 사건 임대차계약의 효력이 인정되지 않는 이상 법률행위의 성립을 전제로 하는 피고들의 취소권 소멸에 관한 주장은 받아들이지 않는다.
라. 소결
따라서 이 사건 임대차계약의 효력은 원고에게 미치지 않는다(이 사건 임대차계약의 효력이 원고에게 미치지 않는 이상, 이 사건 임대차계약의 통정허위표시인지 여부 및 임대차보증금 지급 여부에 대하여는 나아가 판단하지 않는다).
4. 원고의 본소청구에 관한 판단
가. 인도청구에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
피고들은 피고들의 이 사건 부동산 인도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로 원고의 주장에 응할 수 없다고 항변한다. 살피건대, 이 사건 임대차계약의 효력이 원고에게 미치지 않음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고와 피고 1 사이에 이 사건 임대차계약이 체결되었음을 전제로 하는 피고들의 위 항변은 받아들이지 않는다.
나. 관리비 부당이득반환청구에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 공동하여 원고에게 부당이득금 위 13,894,080원 및 이에 대하여 피고들에게 이 사건 소장 부본이 송달된 다음날인 2024. 11. 9.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2025. 6. 10.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 위 인정 범위를 초과하여 2024. 10. 25.부터의 지연손해금의 지급을 구하나, 피고들의 부당이득반환채무는 이행기의 정함이 없는 채무로서 피고들은 원고의 이행청구가 있는 때 비로소 이행지체에 빠지게 된다고 할 것인바, 원고가 이 사건 소 제기 이전에 피고들에 대하여 위 부당이득반환의무의 이행을 청구하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 위 인정 범위를 초과하는 지연손해금 청구는 이유 없다).
피고들은 원고와 사이에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 관리비를 부담하기로 합의하였다고 주장하나, 피고들이 주장하는 위 합의의 존재를 인정할 별다른 증거가 없으므로 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
다. 점유ㆍ사용으로 인한 부당이득반환청구에 관한 판단
1) 부당이득반환청구권의 발생
위 인정사실에 의하면, 피고들은 정당한 점유 권원 없이 원고 소유인 이 사건 부동산을 점유ㆍ사용하면서 그 사용이익 상당의 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입게 하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
2) 부당이득 반환의 범위
통상의 경우 부동산의 점유ㆍ사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라 할 것인데, 원고는 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조 에 따라 이 사건 부동산과 유사한 부동산의 보증금 및 월세에 월차임 전환 산정률을 적용하여 산정한 차임 중 최저 환산 월세 상당의 부당이득을 구하는바, 원고의 청구와 같이 이 사건 부동산의 차임 상당의 부당이득을 산정하는 것이 불합리하다고 보이지 않으므로, 이에 따라 산정한다.
갑 제13호증의 기재에 의하면 이 사건 부동산과 유사한 부동산의 2025. 2.부터 2025. 3.까지의 보증금 및 월세는 아래 표와 같은 사실이 인정되고, 한국은행 기준금리가 2025. 2. 25.를 기준으로 2.75% , 2025. 5. 29.를 기준으로 2.50%로 각 변동된 사실은 법원에 현저하다. 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조에 따라 산정한 이 사건 부동산에 대한 차임 상당액은 아래 표와 같다.
단위 (원), 원 미만 버림순번보증금월세환산월세 주3)기준금리 2.75%기준금리 2.50%1630,000,000?2,493,7502,362,5002630,000,000?2,493,7502,362,5003500,000,000550,0002,529,1662,425,0004650,000,000?2,572,9162,437,5005630,000,000?2,493,7502,362,5006500,000,000550,0002,529,1662,425,0007500,000,000550,0002,529,1662,425,0008630,000,000?2,493,7502,362,5009150,000,0002,200,0002,793,7502,762,50010640,000,000?2,533,3332,400,00011770,000,000?3,047,9162,887,50012100,000,0002,400,0002,795,8332,775,000최저 환산 월세2,493,7502,362,500
3) 소결
따라서 피고들은 공동하여 원고에게 부당이득금으로 원고가 구하는 2024. 9. 2.부터 2025. 5. 29.까지는 월 2,493,750원의, 그 다음날부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지는 월 2,362,500의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
5. 반소 청구에 관한 판단
가. 본안전항변에 관한 판단
원고는 피고들의 반소는 청구취지 자체에 의하더라도 원고의 이 사건 부동산 인도청구에 대한 항변으로써 동시이행을 구하는 것이므로 실질적으로 본소에 대한 항변에 지나지 않아 반소의 이익이 없어 부적법하다고 본안전 항변을 한다. 그러나 피고들은 이 사건 반소로써 전세금의 지급을 구하고 있고, 이 사건 반소가 인용되는 경우 그 인용 부분에 대하여 집행권원을 얻게 되므로 이를 본소에 대한 항변에 지나지 않는다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 본안전 항변은 받아들이지 않는다.
또한 원고는 피고들의 반소는 소송지연을 목적으로 제기된 것으로서 부적법하다고 본안전 항변한다. 살피건대, 원고가 2024. 11. 3. 이 사건 소를 제기한 사실 및 피고들이 2024. 12. 31.에 반소장을 제출한 사실은 기록상 명백하고, 위 사실만으로는 피고들의 반소제기가 본소의 소송절차를 현저히 지연시키기 위한 것이라는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 본안전 항변은 받아들이지 않는다.
나. 본안에 관한 판단
살피건대, 이 사건 임대차계약의 효력이 원고에게 미치지 않음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 1이 원고에게 매매대금 등으로 사용되거나 소비된 금원의 반환을 청구할 수 있음은 별론으로 하고(원고는 증여받았다는 취지로 주장하나, 이를 인정할 구체적 증거나 정황은 제출된바 없다), 원고와 피고 1 사이에 이 사건 임대차계약이 체결되었음을 전제로 한 피고들의 반소청구는 이유 없다.
6. 결론
그렇다면 원고의 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 나머지 본소청구와 피고의 반소청구는 각 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 부동산 목록 생략]