【전문】

【원고, 피항소인 겸 항소인】

별지1 원고 목록 기재와 같다. (원고들 소송대리인 변호사 박홍규)

【피고, 항소인 겸 피항소인】

주식회사 ○○주택 (소송대리인 법무법인(유한) 클라스한결 담당변호사 유남근 외 1인)

【제1심판결】

서울중앙지방법원 2021. 5. 12. 선고 2014가합46209 판결

【변론종결】

2025. 8. 27.

【주 문】

 
1.  환송 전 이 법원에서 변경된 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 
가.  피고는 별지2 표 기재 원고들에게 같은 표 ‘총 인용금액’란 기재 각 돈 및 그중 같은 표 ‘D’란 기재 각 돈에 대하여 2014. 9. 24.부터, 같은 표 ‘F’란 기재 각 돈에 대하여 2015. 7. 3.부터, 같은 표 ‘G’란 기재 각 돈에 대하여 2021. 1. 14.부터 각 2025. 11. 5.까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
나.  별지3 표 기재 원고들의 각 청구 및 별지2 표 기재 원고들의 각 나머지 청구를 모두 기각한다.
 
2.  소송 총비용 중 별지2 표 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분의 5%는 별지2 표 기재 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하고, 별지3 표 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 별지3 표 기재 원고들이 각 부담한다.
 
3.  제1의 가.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 원고들의 청구취지 및 항소취지
제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고들에게 별지2, 3 표 ‘부당이득금액’란 기재 각 돈 및 그중 ‘소장 청구금액’란 기재 각 돈에 대하여 2014. 9. 16.부터, ‘확장된 청구금액’란 기재 각 돈에 대하여 2015. 7. 2.부터, ‘2심 추가청구금액’란 기재 각 돈에 대하여 2021. 1. 12.부터 각 2021. 5. 12.까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고들은 환송 전 이 법원에서 2022. 5. 4.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통하여 청구를 변경하였다).
2. 피고의 항소취지
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

【이 유】

1. 기초사실
가. 이 사건 아파트의 건설 및 임대
1) 주식회사 ○○(이하 ‘소외 회사’라 한다)은 2000. 7. 15. 김해시로부터 김해시 (주소 2 생략) 대 42,838㎡(김해▽▽지구 30-1B/L, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 공동주택건설용지로 용도를 지정하여 매수하였고, 2001. 5. 25. 경상남도지사로부터 이 사건 토지에 공공임대아파트를 건설하는 사업계획승인을 통보받았다.
2) 이에 따라 소외 회사는 이 사건 토지 지상에 14 내지 15층 11개동 1,396세대로 이루어진 ◎◎마을 6단지 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건축하였는데, 이 사건 아파트의 세대별 주택면적, 대지면적과 세대수는 아래 표 기재와 같다.
구 분세대별 주택면적(㎡)세대당대지면적(㎡)세대수공 급 면 적기타공용(지하층면적)합 계전 용주거공용소 계20평형49.842018.433368.275315.1582(14.1632)83.433528.97461,12623평형59.840417.451577.291818.3218(17.1272)95.613634.7870270
3) 소외 회사는 2002. 12. 6. 김해시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 입주자모집을 승인받아 2002. 12. 7.경부터 입주자모집공고를 하였다.
4) 피고는 2009. 12. 30. 소외 회사로부터 분할되어 설립되었고, 이에 따라 소외 회사로부터 주택사업 부문에 관한 모든 권리와 의무를 승계함으로써 이 사건 아파트에 관한 모든 권리와 의무도 승계하였다(이하 소외 회사와 피고를 통칭하여 ‘피고’라 한다).
5) 피고는 원고들과 사이에 별지4 표 ‘임대차계약일’란 기재 각 일자에 같은 표 ‘분양세대(동-호)’란 기재 각 주택에 관하여 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다).
나. 이 사건 아파트의 분양전환
1) 피고는 이 사건 아파트의 의무임대기간 5년 및 임대기간 10년이 종료한 이후인 2013. 12. 13. 김해시장에게 이 사건 아파트 1,396세대에 대하여 분양전환승인 신청을 하였고, 2013. 12. 19. 김해시장으로부터 임대주택 분양전환승인 통보를 받아, 그 무렵 원고들을 포함한 임차인들에게 분양전환신청을 할 것을 공고하였다. 피고는 최초 입주자모집 당시의 표준건축비를 기준으로 하여 이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격을 아래 표와 같이 정하였는데, 실제로는 세대 당 100만 원씩 감액하여 원고들과 체결한 분양계약상 분양전환가격은 별지2, 3 표 ‘실제분양가격(A)’란 각 기재와 같다.
구 분층수분양전환가격비고20평형1층77,229,0001,126세대2층79,300,0003층80,800,0004층~최상층81,300,00023평형1층87,040,000270세대2층89,020,0003층90,520,0004층~최상층91,020,000
2) 원고들은 2013. 12. 20.경부터 2014. 3. 20.경까지 사이에 이 사건 아파트 중 별지2, 3 표 ‘분양세대(동-호)’란 기재 각 주택에 관하여 별지2, 3 표 ‘실제분양가격(A)’란 각 기재와 같이 피고가 정한 분양전환가격에 각 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 위 분양대금을 각 납입하여 각 해당 주택을 분양받았다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10, 11호증, 을 제1 내지 8호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관련 법령
임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 최초 입주자모집이나 임대 개시 당시가 아닌 분양전환 당시의 법령이 적용되는 것이 원칙이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조). 앞서 본 바와 같이 원고들은 2013. 12. 20.경부터 2014. 3. 20.경까지 이 사건 각 분양계약을 체결하였는바, 이에 따라 이 사건에 적용되는 법령은 별지5 관련 법령 기재와 같다.
3. 당사자들의 주장 요지
가. 원고들
1) 원고들은 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호 또는 제5호에 해당하는 임차인들이다.
2) 피고는 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어, 분양전환 당시 적용되던 구 임대주택법과 같은 법 시행령, 시행규칙에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따라 실제 투입한 건축비를 기준으로 위 관련 법령에서 정하는 ‘건설원가’ 및 ‘산정가격’을 계산하였어야 함에도 표준건축비를 기준으로 ‘건설원가’ 및 ‘산정가격’을 계산한 후 그에 따라 분양전환가격을 산정하여 분양대금을 정하였다. 분양전환가격의 산정방법을 규정한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규로서, 이 사건 각 분양계약은 관련 법령에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이므로, 피고는 부당이득의 반환으로 원고들에게 각 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분인 별지2, 3 표 ‘부당이득금액’란 기재 각 돈 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고
1) 원고들의 우선분양전환 대상자 자격 결여
구 임대주택법령의 분양전환가격 산정기준이 적용되기 위해서는 그 전제로서, 원고들이 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호(특히 제1호, 제4호)에 해당하여야 한다. 그런데 원고들은, ① 이 사건 각 임대차계약 체결일 내지 임대차계약상의 최초 입주일이 지나서 전입신고를 하였거나 이 사건 아파트에 전입신고 후 분양전환계약 체결 전에 다른 주소로 전출한 원고들은 분양전환계약 체결 당시까지 이 사건 아파트를 유일하고도 단일한 거주지로 하여 거주하지 않고(계속 거주 요건 관련), ② 본인 또는 배우자 및 세대원들이 임대차계약 체결일 내지 입주지정일 무렵부터 분양전환계약 체결 당시까지(제1호) 또는 분양전환계약 체결 당시(제4호) 주택을 소유한 경우가 있다(무주택 요건 관련). 이처럼 우선분양전환 대상자의 요건을 충족하지 못한 원고들에게는 구 임대주택법령의 분양전환가격 산정기준이 적용될 수 없다.
2) 분양전환가격의 산정
분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 ‘실제로 투입한 건축비’가 아니라 ‘표준건축비 범위 내에서 최초 입주자 모집 당시 승인권자가 산정한 건축비’로 보아야 한다. 설령 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 ‘실제로 투입한 건축비’로 보더라도, 이 사건 아파트 건축에 실제로 투입된 비용 중 이 사건 아파트에 관한 취득세 과세표준을 기준으로, 거기에서 제외 또는 누락된 비용을 더하여 정당한 분양전환가격을 산정하여야 한다.
4. 판단
가. 관련 법리 및 쟁점의 정리 등
1) 분양전환가격 산정기준 및 그 강행법규성
가) 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선 분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조). 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정됨에 따라 분양전환승인제도(제21조 제3항, 제4항)가 신설되어, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 한다. 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지 여부를 심사하여 승인하여야 한다. 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 타당하다(대법원 2020. 8. 27. 선고 2016다26198 판결 등 참조).
나) 앞서 본 바와 같이 피고는 민간 임대사업자로서 관할관청으로부터 분양전환승인을 받아 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하였으므로, 피고가 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과한다면 그 초과하는 범위에서 이 사건 각 분양계약은 무효이고, 피고가 원고들로부터 지급받은 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분은 부당이득에 해당하므로, 피고는 원고들에게 그 초과분의 분양대금을 반환할 의무가 있다.
다) 이에 대하여 피고는, 이 사건 분양전환가격은 피고가 산정하는 것이 아니라 입주자모집 승인권자인 행정청이 건축비와 택지비를 기준으로 산정하는 것이고, 건축비와 택지비를 단순 합산한 금액만을 의미하는 것이 아니며, 이에 따라 행정청이 입주자모집승인처분 및 분양전환승인처분을 하여 위 처분이 확정되었다면, 행정처분의 공정력에 의하여 분양전환가격 산정의 효력이 부인될 수 없다는 취지로 주장하나, 다음의 사정 등을 종합적으로 살펴보면 피고의 위 주장은 이유 없다.
① 임차인의 분양대금 지급의무는 시장 등의 분양전환승인처분이 아니라 임대사업자와 체결한 각 분양계약을 원인으로 발생한다. 시장 등의 분양전환승인처분이 있었다고 하여 별도의 계약 체결 없이도 승인된 분양전환가격으로 분양계약이 체결된 것으로 간주되거나 곧바로 임차인의 분양대금 지급의무가 발생하는 것이 아니다. 따라서 분양전환승인처분에 공정력이 발생하였다고 하여 법령에서 정한 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약이 사법적으로도 유효하다고 할 수 없다.
② 공공 임대주택의 분양전환에 관한 법령 규정은 무주택 임차인의 우선분양전환권을 보장하기 위해 합리적인 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 정하고 있다. 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 전부 개정된 후에도 공공 임대주택을 우선분양전환하는 경우 법령에서 정한 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 이러한 산정기준은 국가 등이 건설한 임대주택이나 민간 임대사업자가 건설한 공공 임대주택에 대해 동일하게 적용된다. 다만 민간 임대사업자는 종전에는 시장 등에게 분양전환가격 산출 근거서류 등을 첨부한 분양전환계획서를 제출하면 충분하였으나, 이제는 분양전환 관련 규정의 준수 여부에 대한 통제가 강화되어 시장 등으로부터 분양전환가격을 포함한 분양전환승인을 받아야 분양전환을 할 수 있게 되었다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조). 그런데 분양전환가격 산정기준이 분양전환승인처분을 하는 시장 등만을 구속하고 민간 임대사업자는 구속하지 않는다고 보아 민간 임대사업자가 분양전환승인을 거치면 위 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약도 유효하다고 하는 것은 위와 같은 임대주택 관련 법령의 입법 목적에 반하는 것이다.
③ 시장 등은 분양전환승인처분을 할 때 별도의 기준을 적용하거나 분양전환가격을 조정하거나 변경해서는 안 되고(구 임대주택법 제21조 제4항) 분양전환가격이 법령에서 정한 산정기준을 준수하여 올바로 산정되었는지만을 심사할 수 있을 뿐이므로, 시장 등에게는 분양전환가격을 결정할 권한이 없다. 시장 등이 법령에서 정한 산정기준을 위반하여 잘못 산정된 분양전환가격으로 분양전환승인을 하였더라도 그로 인한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 막고 임차인을 보호할 필요가 있다.
2) 분양전환가격 산정기준의 전제조건인 우선분양전환 요건 충족
구 임대주택법령이 정한 우선분양전환 요건 갖추지 아니한 임차인들과 분양전환계약을 체결하는 경우에는 피고가 구 임대주택법령의 산정기준에 따라 산정된 분양전환가격을 준수하여 분양전환계약을 체결할 의무가 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고들 중 우선분양전환 요건을 갖추지 아니한 원고들의 경우는 피고가 관련 법령에 따라 계산된 분양전환가격을 초과하여 분양대금을 수령하였다 하더라도 그 초과분에 관하여 분양계약이 일부 무효가 되는 것은 아니므로, 그 초과분은 법률상 원인 없는 부당이득이 되지 않는다. 따라서 원고들이 구 임대주택법령상 분양전환가격 산정기준의 적용을 받기 위해서는 먼저 구 임대주택법령이 정한 우선분양전환 요건을 갖추어야 한다.
3) 우선분양전환 요건 구비 여부에 관한 증명책임의 소재
가) 원고들은, 피고가 입주자 모집 당시 원고들의 무주택 여부를 전산으로 확인하고 분양전환 당시 관련 법령에 따라 원고들에 대하여 우선분양전환 대상자임을 인정하고 이 사건 각 분양계약을 체결한 이상, 원고들의 우선분양전환 요건 충족 여부는 이미 증명되었고, 그렇지 않더라도 원고들이 우선분양전환 요건을 갖추지 못하였다는 점은 피고가 증명할 책임이 있다고 주장한다.
나) 일정한 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우 부당이득의 반환을 구하는 사람이 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효, 취소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장ㆍ증명하여야 하므로, 원고들은 원칙적으로 자신들이 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호에서 정한 우선분양전환 요건을 갖추었다는 사정, 각 분양계약에 따라 지급한 분양대금 중 구 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분이 있다는 사정 등에 대한 증명책임을 부담한다고 보아야 한다. 관할 행정청이 분양전환승인처분을 하였다거나 피고가 원고들이 우선분양전환 대상자에 해당한다고 보아 우선분양전환 절차에 따라 분양계약을 체결하였다고 하더라도 원고들이 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호에서 정한 우선분양전환 요건을 갖추었다고 추정될 수는 없다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다209519 판결, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다210359 판결 등 참조).
다) 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호에서 정한 우선분양전환 요건을 갖추었다는 사정, 각 분양계약에 따라 지급한 분양대금 중 구 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분이 있다는 사정 등에 대한 증명책임은 원고들이 부담한다고 보아야 한다.
나. 원고들이 우선분양전환 대상자에 해당하는지 여부
1) 판단의 순서
가) 구 임대주택법 제21조 제1항은 "임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다."라고 규정하면서, 제1호 내지 제5호에서 우선분양전환 대상자에 해당하는 임차인을 열거하고 있다.
나) 한편, 이 사건에서는 원고들이 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 규정된 임차인, 즉 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’(이하 ‘제1호 임차인’이라 한다) 또는 같은 항 제4호에 규정된 임차인, 즉 ’선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’(이하 ‘제4호 임차인’이라 한다)에 해당하여 우선분양전환 대상자에 해당하는지 여부가 문제되므로, 이하에서는 임대주택의 임차인이 제1호 임차인 또는 제4호 임차인에 해당하기 위한 요건 일반에 대하여 먼저 살펴보고, 원고들이 그 요건을 갖추어 우선분양전환 대상자에 해당하는지 여부를 개별적으로 판단하기로 한다.
2) 우선분양전환 대상자 요건 일반(제1호, 제4호 임차인)
가) 분양전환승인 전 임대차계약 체결 요건(제1호, 제4호 임차인 공통)
구 임대주택법 제21조 제1항은 우선분양전환 대상이 되는 임차인의 자격요건을 규정하고 있는데, 같은 조 제5항이 임차인도 분양전환승인을 신청할 수 있다고 규정한 점, 같은 조 제7항이 임대사업자가 분양전환승인을 받은 이후 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있다고 규정한 점 등 임차인이 이미 임차한 임대주택을 안정적으로 분양받을 수 있도록 임대주택의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하기 위한 구 임대주택법의 입법 취지와 위 제21조의 체계에 비추어 보면, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호 및 제4호의 ‘분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’은 분양전환승인 전 임대차계약을 체결하여 분양전환 당시까지 임차인인 자를 의미한다고 봄이 타당하다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다206044 판결 및 대법원 2018. 6. 28. 선고 2017다221150 판결의 취지 참조). 따라서 임대주택의 임차인은 피고가 분양전환승인을 받기 전에 임대차계약을 체결한 경우에만 우선분양전환 대상자가 된다고 할 것이다.
나) 계속 거주 요건(제1호, 제4호 임차인 공통)
⑴ 구 임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 건설임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없고(제19조), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 위 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자를 형사처벌(제41조) 하는 것으로 규정하고 있다. 구 임대주택법은 이로써 계약체결 당사자인 임차인과 그 임대주택에 실제로 거주하는 자가 함부로 분리되는 것을 불허하고 있다. 한편, 구 임대주택법 제3조는 "임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 주택법과 주택임대차보호법을 적용한다."고 규정하고 있고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 등 참조).
이와 같은 구 임대주택법의 입법 취지, 규정 내용과 형식에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호에 규정된 ‘분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다206044 판결 등 참조). 여기서 계속 거주 요건의 종기(終期)인 ‘분양전환 당시’는 ‘분양전환계약 체결일’로 볼 수 있다.
⑵ 계속 거주 요건의 시기(始期)와 관련하여 피고는 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 입주일이란 사실행위로서의 입주가 이루어진 불특정일이 아니라 임대주택의 최초 입주자모집을 통하여 입주하게 된 특정 일자를 의미한다는 취지로 주장한다. 그러나 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에서 단순히 ‘입주일’이라고만 정하고 있을 뿐 ‘임대주택의 최초 입주자모집을 통하여 입주하게 된 특정 일자’라고 정하고 있지 아니하고, 달리 그와 같이 한정 해석하여야 할 근거를 찾기 어려우므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
다) 무주택 요건
⑴ ‘무주택자’의 의미(제1호, 제4호 임차인 공통)
공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법에 관하여 규정한 구 주택공급에 관한 규칙은 국민주택 등의 공급대상을 입주자모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주로 한정하고 있다(제4조 제2항 제1호). 여기서 ‘무주택세대주’는 ‘세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주’를 말한다(제2조 제9호). 나아가 구 주택공급에 관한 규칙은 사업주체에게 입주대상자로 선정된 자의 무주택기간 및 주택소유 여부에 관하여 주택전산망을 이용한 전산검색을 의뢰할 의무를 부과하고(제21조의2 제1항), 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법에 의하여 공급하는 주택을 제외한 85㎡ 이하의 임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하는 등의 경우에는 임대기간 만료 전에 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있다(제29조 제4항 제1호). 따라서 구 임대주택법 등 관련 법령은 국민주택 등의 공급대상을 원칙적으로 ‘무주택세대주’로 엄격히 한정함과 동시에 입주자 본인뿐만 아니라 다른 세대원이 주택을 소유하게 되는 경우에도 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호에 정한 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다고 해석함이 타당하다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결 등 참조).
다만, 구 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항 본문은 "주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다."고 규정하고 있으므로, 해당 임차인과 동일 세대를 구성하는 세대주 및 세대원들이 주택을 소유한 경우라도 구 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항 각 호에 해당하는 경우에는 그 임차인을 ’무주택자인 임차인‘으로 볼 수 있다.
⑵ 제1호 임차인의 경우
㈎ 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 계속 무주택자일 것
구 임대주택법 제21조 제1항 제1호는 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’을 우선분양전환 대상자로 규정하고 있다. 이에 더하여 ① 구 임대주택법 시행규칙 제12조 제3항도 임대사업자에게 매년 1회 이상 임대주택 임차인의 주택소유 여부에 관한 확인의무를 부과하고 있고, 구 주택공급에 관한 규칙 제29조 제4항 제1호 또한 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 사업주체에게 임대주택을 명도할 의무를 부과하고 있는 점, ② 공공건설 임대주택을 건설하여 임대의무기간 동안 임차ㆍ사용하게 하다가 그 기간이 경과하면 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 임차인에게 우선분양함으로써 임대주택의 건설을 촉진함과 동시에 국민주거생활의 안정을 도모하자는 것이 구 임대주택법의 입법취지인 점 등을 고려하여 보면, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 따라 우선분양전환 대상자의 자격을 갖추기 위해서는 우선 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 계속 무주택자’이어야 한다.
㈏ 입주자모집공고일 또는 최초 계약 체결일을 기준으로 무주택자일 것
① 최초 입주자모집공고에 따라 임차인 지위를 취득한 임차인(청약 입주자)
앞서 본 구 임대주택법 등 관련 법령과 이 사건 아파트의 최초 입주자모집공고 당시 적용되던 구 주택공급에 관한 규칙(2003. 1. 1. 건설교통부령 제345호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제2항에서 국민주택 등의 공급대상의 조건으로 ‘입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주’로서 ‘입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주일 것’을 요구하는 한편(이후 개정 과정에서도 위와 같은 취지는 그대로 유지되었다), 그 제27조 제1항은 ‘사업주체는 전산검색결과에 따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결하여야 한다’고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 입주자모집공고 절차에 따라 임차인으로 선정된 자들은 입주자모집공고일 당시에도 무주택 요건을 갖추고 그 요건이 입주일까지 유지되어야 한다.
② 개별적 계약 체결로 임차인 지위를 취득한 임차인(명도세대 입주자)
구 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 제1항과 제3항에서는 사업주체에게 주택의 입주자를 선정하는 경우 입주대상자로 선정된 자에 대하여 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토해양부장관에게 의뢰할 것과 함께, 이러한 전산검색 결과 부적격자로 판정된 자에 대하여는 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류 등을 제출하도록 하여 공급자격의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 선정할 것을 의무사항으로 부과하고 있다. 이와 같은 규정 내용에 비추어 보면 입주자모집공고 절차를 거치지 않고 개별적 계약 체결 방식으로 임차인 지위를 취득한 경우에는 개별적 계약 체결 시에도 무주택 요건을 갖출 것이 요구되는바, 이들은 최초 임대차계약을 체결한 날부터 입주일까지 그 요건을 유지하여야 한다고 봄이 타당하다.
㈐ 요약
따라서 제1호 임차인 중 최초 입주자모집공고에 따라 임차인 지위를 취득한 임차인은 ‘입주자모집공고일부터 분양전환계약 체결일’까지, 입주자모집공고 절차를 거치지 않고 개별적 계약 체결 방식으로 임차인 지위를 취득한 임차인은 ‘임대차계약 체결일부터 분양전환계약 체결일’까지 각 무주택 요건을 유지하고 있어야 한다.
⑶ 제4호 임차인(선착순 임차인)의 경우
㈎ ‘선착순의 방법으로 입주한 임차인’의 범위
구 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각 호에서 정하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 우선분양전환 대상자로 규정하고 있다. 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우를 의미한다. 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항은 "사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다."라고 규정하고 있다. 같은 규칙 제4조는 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택 등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택 등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있다. 이러한 구 주택공급에 관한 규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급에 관한 규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급에 관한 규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미한다고 할 것이다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결 등 참조).
구 주택공급에 관한 규칙 제3조는 제1항에서 "이 규칙은 사업주체가 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 적용한다."라고 규정하고 있다. 제2항에서는 "제1항에 따른 주택 중 다음의 제5호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조ㆍ제21조의2ㆍ제22조 및 제29조만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 20호 또는 20세대 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하면서, 제5호에서 ‘임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택(이하 ’명도세대‘라 한다)’을 규정하고 있다. 위와 같은 규정에 비추어 볼 때, 명도세대 입주자는 구 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항에서 정한 바에 따라 선정된 입주자이지, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자가 아니다. 다만 명도세대 입주자라도 구 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 단서에 해당하여 구 주택공급에 관한 규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 입주자를 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 신청자가 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 선착순의 방법에 의하여 입주자로 선정되었다면, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자가 될 수는 있다(대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다214139 판결 등 참조).
㈏ 제4호 임차인의 무주택 요건 유지기간
구 임대주택법 제21조 제1항 제4호는 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이 우선분양전환 대상자가 될 수 있다고 정하고 있어 ‘입주일 이후’부터 무주택자일 것을 요구하고 있지 않고, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항 역시 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정하는 경우에는 무주택자일 것을 요구하고 있지 않은 점, 구 임대주택법 제27조, 구 임대주택법 시행령 제26조 제1항 제7호는 임차인이 임대차계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있도록 하면서도 임차인이 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외하고 있는 점 등에 비추어 보면, 임차인이 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우에는 ‘임대차계약 체결 당시에는 무주택 요건을 갖출 것이 요구되지 않고 분양전환 당시까지 소유하고 있던 주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선분양전환 받을 수 있다’고 봄이 타당하다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 등 참조).
따라서 제4호 임차인은 ‘분양전환계약 체결일’ 당시를 기준으로 무주택자에 해당하는 경우 무주택 요건을 충족한다고 볼 수 있다.
3) 구체적 판단
가) 분양전환승인 전 임대차계약 체결 요건에 관한 판단
이 사건 아파트에 관하여 2013. 12. 19.경 분양전환승인처분이 있었던 사실은 앞서 본 바와 같은바, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 241, 원고 310, 원고 408, 원고 804, 원고 912, 원고 1176, 원고 1184를 제외한 나머지 원고들은 위 분양전환승인처분 이전에 각 임대차계약을 체결하였으나, 원고 241은 2013. 12. 23., 원고 310은 2013. 12. 24., 원고 408은 2014. 1. 13., 원고 804는 2014. 1. 14., 원고 912는 2014. 2. 20., 원고 1176은 2013. 12. 21., 원고 1184는 2014. 3. 19. 각 임대차계약을 체결한 사실이 인정되므로, 위 원고들은 이 부분 요건을 갖추지 못하였다고 할 것이다.
나) 계속 거주 요건에 관한 판단
앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 별지4 표의 ‘계속 거주 요건’란 중 ‘이유’란 기재 사실 내지 사정과 아래와 같은 여러 사정들을 종합하여 보면, 별지4 표의 ‘계속 거주 요건’란 중 ‘판단’란에 "O"라고 기재된 원고들은 계속 거주 요건을 충족한 것으로 볼 수 있고, "X"라고 기재된 원고들은 계속 거주 요건을 결여하였다고 할 것이다.
① 주민등록은 거주사실을 증명하는 유일한 증거는 아니나 유력한 증거가 될 수 있다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다206044 판결 등 참조).
② 원고별 임대차계약일, 임대차계약상 입주지정일, 임대차보증금 완납일을 알 수 있는 객관적인 자료는 제출되어 있지 않다. 다만, 원고들은 피고의 2025. 8. 21.자 준비서면 첨부자료에 기재되어 있는 원고별 임대차계약일 및 임대차보증금 완납일에 관하여 명백히 다투지 아니하므로, 원고별 임대차계약일 및 임대차보증금 완납일은 피고의 위 준비서면 첨부자료에 기재되어 있는 원고별 임대차계약일 및 임대차보증금 완납일을 기준으로 할 수 있다. 임대차계약을 체결한 경우 실제 입주일에 임대차보증금 잔금을 모두 지급하는 것이 통상적이므로, 임대차계약 체결 이후 임대차보증금을 완납한 경우에는 임대차보증금 완납일을 계속 거주 요건의 기준이 되는 ‘입주일’로 추정함이 타당하다.
③ 이 사건 아파트의 경우 2003년경 최초 입주가 시작되어 2013년경부터 분양전환이 이루어졌는바, 주민등록상으로는 다른 지역에 전입신고가 되어 있더라도 실제로는 해당 임차세대에 거주하였다고 주장하는 일부 원고들로서는 해당 임차세대에 계속 거주하였다는 점을 증명할 자료를 수집하는 것이 쉽지 않은 점과 피고가 임대기간 동안 원고들에 대하여 미거주, 전대, 임차권 양도 등을 이유로 계약을 해지하거나 갱신거절통지를 한 적이 없는 점 등도 참작할 필요가 있다.
④ 원고들이 이 사건 아파트에 입주하기 위해서는 기존 거주지에서 퇴거하는 절차가 선행되어야 하는데, 기존 주택의 처분이나 임대차보증금의 반환, 자녀의 전학이나 본인 또는 배우자의 직장 이동 문제 등으로 인하여 기존 거주지에서 퇴거하는 절차가 예정보다 늦어지는 상황은 흔히 발생할 수 있고, 이러한 문제 해결을 위해서 임대차계약일 내지 임대차계약상 입주지정일보다 다소 늦게 입주하는 경우도 존재할 수 있으며, 이러한 경우를 모두 계속 거주 요건의 미비로 보는 것은 불합리한 점, 주민등록상 전입신고는 실제 거주를 개시한 이후에 이루어지는 것이 통상적이므로, 원고들이 실제로는 전입신고 일자와 같은 날 또는 그보다 앞서 이 사건 아파트에 입주하였을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 임대차계약일 내지 임대차계약상 입주지정일과 비교하여 주민등록상 전입신고가 지체되었으나 적어도 임대차계약상 입주지정일(이 사건의 경우 임대차보증금 완납일)로부터 비교적 단기간 내에 전입신고를 마친 원고들의 경우 또는 일단 전입신고를 하였다가 다른 주소지로 전출한 후 비교적 단기간 내에 이 사건 아파트로 다시 전입신고를 하였거나, 본인이 전출하였더라도 당초의 동거 가족이 전입신고를 유지하고 계속 거주한 사실이 인정되는 원고들의 경우에는 거주의 계속성이 유지된 것으로 볼 수 있다(한편 원고들은, 임차인 본인이 해당 임차세대에 전입하는 것이 다소 지체되었다고 하더라도, 배우자 또는 자녀들이 임대차보증금 완납일 무렵 해당 임차세대에 전입하여 거주하고 있었던 경우에는 계속 거주 요건이 충족된 것으로 보아야 한다는 취지로 주장하나, 임차인 본인이 전입하기 이전에 배우자 또는 자녀들이 전입하였다고 하더라도 그 무렵부터 임차인 본인이 해당 임차세대에 거주하였다고 단정할 수 없으므로, 임차인 본인이 임대차보증금 완납일 무렵부터 해당 임차세대에 거주하였다고 볼 만한 사정이 없는 경우에는 그 배우자 또는 자녀들이 전입하여 거주하였다고 하더라도 해당 임차인은 계속 거주 요건을 충족하였다고 보기 어렵다).
⑤ 일반적인 거래 관념에 비추어 김해시 정도 규모의 도시지역 아파트에 관하여 6개월 이내의 단기 전대차나 임차권 양도가 쉽게 이루어질 것으로 보이지는 않으므로, 원고들이 임대차계약 체결일 내지 임대차계약상 입주지정일로부터 6개월 이내에 전입신고를 하고 계속 거주하여 온 경우 또는 일단 전입신고를 하고 거주를 개시한 후 다른 지역으로 전출하였다가 6개월 내에 다시 전입하여 그 이후로는 계속 거주한 경우, 본인이 전출하였더라도 동거가족이 전입상태를 유지하면서 계속하여 거주한 경우에는 최초 전입신고가 다소 늦었다거나 중간에 단기간 전출하였다가 복귀하였다는 등의 사정만으로 ’해당 임차세대에 입주하지 아니한 채 이를 제3자에게 전대하였다거나 임차권을 양도하여 제3자로 하여금 해당 세대에 거주하게 하는 등의 방법으로 해당 임차세대를 유일하고도 단일한 거주지로 삼지 않았다거나 일단 입주하여 유일하고 단일한 거주지로 삼았던 상태가 중간의 일시 전출로 해소되었다’고 쉽게 단정할 수 없다. 실제로 원고들 중 제3자에게 해당 임차세대를 전대하는 등으로 임대차계약을 위반하였다는 자료도 없다.
⑥ 다만 이 사건 아파트에 입주하기 전 기존 거주지에서 퇴거하는 절차가 여러 사정으로 다소 늦어질 수 있다고 하더라도, 해당 임대차계약이 임차기간을 1년으로 정하고 있는 점, 거래 실정상 6개월이 넘는 기간의 경우 도시지역 아파트에 대하여도 단기 전대차나 임차권 양도가 이루어질 수도 있다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 최초 전입신고가 6개월을 초과하여 지연된 경우 또는 최초 전입신고 이후 중간에 다른 곳으로 6개월을 초과하여 장기간 전출하였다가 다시 전입한 경우 등에는 해당 임차세대에 그들이 실제 거주하지 않았을 가능성이 높다고 볼 수 있다. 이러한 경우 그 전입신고 지체 기간 또는 전출 기간 동안 해당 임차세대를 유일하고 단일한 거주지로 삼고 있었다고 인정하기 어렵다. 다만, 해당 임차세대에 계속하여 거주하였다는 사실을 인정할 만한 신빙성 있는 추가적인 자료가 제출되어 있는지도 함께 고려되어야 한다.
다) 무주택 요건에 관한 판단
⑴ 앞서 든 증거, 갑 제13 내지 16호증의 각 기재, 이 법원의 김해시장에 대한 2022. 8. 25.자 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 아파트에 대하여는 2002. 12. 7.경 무렵 최초 입주자모집공고가 이루어졌는데, 위 모집공고에는 ‘층별 구분 없이 김해시 거주자를 대상으로만 청약접수함(단, 김해시 최종순위까지 미달될 경우에는 거주지역 구분 없이 선착순 방법에 의해 접수함)’이라는 내용이 포함되어 있는 사실(을 제3호증 3면), 피고는 최초 입주자모집공고 당시 임차인 본인의 주택 소유 여부를 전산조회를 통해 확인한 사실, 피고는 위 최초 입주자모집공고 이후 추가적인 입주자모집공고를 하지 아니한 사실, 위 최초 입주자모집공고 당시 청약 당첨자들의 임대차계약 체결 기간을 ‘2002. 12. 18.부터 2002. 12. 21.까지’로 정하면서 ‘위 기간은 주택소유실태 전산검색 소요기간에 따라 변경될 수 있다’는 취지로 공지되었던 사실(을 제3호증 5면)을 각 인정할 수 있다.
이에 의하면, ① 원고들의 임대차계약 체결일이 2002. 12. 21.까지인 경우에는 청약 당첨자로서 임대차계약을 체결한 임차인으로 보는 것이 합리적이고(이하 이에 해당하는 원고를 ‘청약 입주자’라 한다), ② 임대차계약 체결일이 2002. 12. 22. 이후로서 계약 차수(피고가 당해 주택에 대한 임대차계약을 체결한 횟수를 의미한다. 예컨대 계약 차수가 ‘1’인 경우에는 당해 주택에 대하여 첫 번째로 임대차계약이 체결되었음을 의미하고 계약 차수가 ‘2’인 경우에는 당해 주택에 대하여 두 번째로 임대차계약이 체결되었음을 의미한다)가 ‘1’인 경우에는 선착순의 방법으로 입주한 임차인으로 볼 수 있으며(이하 이에 해당하는 원고를 ‘선착순 입주자’라 한다), ③ 임대차계약 체결일이 2002. 12. 22. 이후로서 계약 차수가 ‘2’ 이상인 경우에는 선착순의 방법에 의하지 아니하고 명도세대에 입주한 임차인으로 볼 수 있다(이하 이에 해당하는 원고를 ‘명도세대 입주자’라 한다). 또한 앞서 본 기준에 따를 때, 청약 입주자와 명도세대 입주자는 제1호 임차인에 해당하고, 선착순 입주자는 제4호 임차인에 해당한다.
⑵ 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고들의 임대차계약 체결일과 계약 차수는 별지4 표의 ‘임대차계약일’란 및 ‘계약차수’란 기재와 같은 사실이 인정되므로, 각 원고별로 같은 표의 ’입주구분‘란 기재와 같이 청약 입주자, 명도세대 입주자, 선착순 입주자 중 하나에 해당한다.
이와 같은 구분을 전제로 각 원고별로 우선분양전환권이 인정되기 위한 무주택 요건을 갖추었는지에 대하여 보건대, 앞서 든 증거, 갑 제21호증, 을 제17호증의 각 기재, 이 법원의 김해시 ▽▽동행정복지센터장에 대한 2024. 8. 22.자 및 2024. 9. 19.자 각 사실조회결과, 이 법원의 법원행정처장에 대한 2024. 12. 13.자 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들과 그 배우자 및 동일 세대원들의 주택 소유와 관련하여 별지4 표의 ’무주택 요건‘ 중 ’이유‘란 기재 각 사실 및 사정을 인정할 수 있다(소유 건물이 주택인지 여부는 등기사항전부증명서의 표제부 기재를 기준으로 하고, 주택의 취득일 및 상실일은 등기원인일이 아닌 등기접수일을 기준으로 한다. 이에 반하는 원고들의 주장은 이유 없다). 위 인정사실을 앞서 본 관련 법리 등에 비추어 보면, 별지4 표의 ‘무주택 요건’란 중 ‘판단’란에 "O"라고 기재된 원고들은 무주택 요건을 충족한 것으로, "X"라고 기재된 원고들은 무주택 요건을 결여한 것으로 볼 수 있다(한편 원고들은, 피고가 배우자의 주택 소유 여부에 관계없이 임차인 본인만 주택을 소유하지 않으면 우선분양전환 대상자로 인정한다고 고지하였으므로, 배우자가 주택을 소유한 경우에는 무주택 요건을 충족한 것으로 보아야 한다는 취지로 주장하기도 하나, 피고가 그와 같이 고지하였다고 인정할 만한 증거가 없을 뿐만 아니라, 우선분양전환 요건에 관한 구 임대주택법령 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다).
4) 소결론
따라서 별지4 표의 ‘우선분양전환권 인정 여부’란에 "X"라고 기재된 원고들(이하 ‘청구기각 원고들’이라 하며, 별지3 표 기재 원고들과 같다)은 우선분양전환 요건(분양전환승인 전 임대차계약 체결 요건, 계속 거주 요건, 무주택 요건)을 충족하지 못하여 우선분양전환 대상자 자격을 갖추지 못한 임차인들에 해당하므로, 청구기각 원고들의 각 청구는 정당한 분양전환가격에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유 없다.
별지4 표의 ‘우선분양전환권 인정 여부’란에 "O"라고 기재된 원고들(이하 ‘청구인용 원고들’이라 하며, 별지2 표 기재 원고들과 같다)은 우선분양전환 대상자 자격을 갖추었다고 봄이 타당하므로, 청구인용 원고들의 각 청구와 관련하여 이하에서 부당이득반환청구권의 발생 여부 및 범위 등에 대하여 살펴본다.
다. 부당이득반환청구권의 발생 및 범위에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는, 아래와 같이 고치는 내용 외에는 제1심판결문 제14면 제5행부터 제26면 제2행까지 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다[이 부분은 ‘선납 기간 이자’의 인정금액을 제1심과 달리 인정하였고, 위 변경으로 인하여 제1심판결상 위 인정금액을 기초로 하는 택지비 등 여러 계산식에서의 결론 금액이 변경되었으며, 최종적으로는 청구인용 원고들마다 제1심판결 대비 ‘정당한 분양전환가격’이 다소 증액되었으며, ‘총 인용금액’은 다소 감액되었다(다만 제1심판결의 별지2 중 순번 1028, 1029, 1030 원고들의 실제분양가격 각 ‘88,020,000원’을 이 판결의 별지2에서 ‘89,520,000’원으로 각 수정함으로써 해당 원고들의 ‘총 인용금액’은 다소 증액되었다)].
○ 제1심판결문 제14면 제8행부터 제18행까지를 다음과 같이 고침
『㈎ 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하므로, 구 임대주택법 시행규칙 [별표 1]에서 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘건축비’는 특별한 사정이 없는 한 ‘표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비’를 의미한다고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2020. 8. 27. 선고 2016다26198 판결 등 참조).
이에 대하여 피고는, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 실제 건축비를 의미한다고 볼 수 없고, ‘표준건축비 범위 내에서 임대사업자가 예상되거나 추정되는 건축비로 신고한 건축비 중 행정청이 입주자모집 당시 승인ㆍ공고한 건축비’로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거 및 관계 법령에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건축비를 ‘임대사업자가 예상하거나 추정되는 건축비로 신고한 건축비 중 행정청이 입주자모집 당시 승인ㆍ공고한 건축비’로 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
① 임대주택이 완공되지 않은 상태에서 입주자모집이 이루어지는 경우 최초 입주자모집 당시에는 실제 건축비가 확정되지 않은 상황이므로, 최초 입주자모집 당시 주택가격을 산정하는 입주자모집 승인권자로서는 완공 때까지 투입될 건축비를 예상해서 주택가격을 산정할 수밖에 없다고 하더라도, 이는 임대주택의 완공 전에 입주자모집이 이루어진다는 사정으로 인하여 실제 투입된 건축비를 확정할 수 없기 때문에 부득이하게 발생하는 결과이다. 그 때문에 이후 실제 건축비를 확정할 수 있는 분양전환 시 분양전환가격을 결정함에 있어서도 입주자모집공고 당시 적용하였던 건축비의 예상치를 사용하여야만 한다고 볼 수 없다.
② ‘실제 건축비’란 재료비, 노무비, 타인에게 공사를 도급하였다면 그 대가로 지급한 공사대금 등 해당 건물을 건축하기 위하여 직접ㆍ간접적으로 지출한 모든 비용을 가리키는 것으로서 그 개념정의가 불명확하다고 할 수 없다. 건물을 건축하면서 지출한 비용을 정확하게 파악하기 어렵다고 하더라도, 이는 어떤 일을 완성하는 데 투입한 시간과 노력 등의 비용을 금액으로 계산하는 과정에서 일반적으로 발생하는 사실상의 어려움에 해당하는 것이고, 실제 건축비를 산출하는 것이 불가능한 것은 아니다.
③ 분양전환에 관한 법률관계는 분양전환이 이루어질 시점에 완결적으로 형성되는 것이므로, 분양전환가격을 산정함에 있어서는 건물이 완공되기 전에 미리 실제 투입될 건축비를 예상하여 산정한 건축비보다는 완공되어 분양까지 가능한 상태에 이른 주택의 실제 건축비를 기준으로 분양전환가격을 산정하는 것이 더 타당하다. 만약 임대주택의 완공 때까지 투입된 실제 건축비를 산정해낼 수 있음에도 임대주택 완공 전 입주자 모집이 이루어질 때 공고된 예상 건축비를 기준으로 분양전환가격을 산정할 경우, 민간 임대사업자는 입주자모집공고 이후 완공 시까지 저렴한 건자재 등을 사용하여 완공 시까지의 실제 건축비를 줄임으로써 이익을 극대화하고자 할 유인이 있다.
④ 피고는, 입주자모집 당시 승인ㆍ공고한 건축비를 그대로 적용하여 분양전환가격을 산정하기 위하여 2014. 7. 16. ‘최초 입주자모집공고 당시의 주택가격’을 기초로 건설원가를 산정하도록 임대주택법 시행규칙 [별표 1]이 개정되었으므로, 개정된 시행규칙 [별표 1]이 구 임대주택법 시행규칙의 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’의 해석 기준이 되어야 한다는 취지로 주장한다. 앞서 본 바와 같이 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 분양전환 당시의 법령이 적용되어야 하므로, 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어서도 이 사건 아파트 분양전환 당시에 시행되고 있던 법령을 적용함이 타당하다. 그런데 2014. 7. 16. 국토교통부령 제113호로 일부 개정된 임대주택법 시행규칙의 부칙 제4조는 "이 규칙 시행 당시 입주자모집공고 승인을 받았거나 입주자모집공고를 한 경우에 대해서는 제5조, [별표 1] 및 [별표 1의2]의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다."라고 규정하고 있어, 위 개정된 임대주택법 시행규칙 [별표 1]은 이 사건 아파트 분양전환에 관한 법률관계에 적용되지 않는다. 나아가 구 임대주택법이 개정되면서 ‘건설임대주택의 분양전환가격’에 관한 분쟁이 조정신청대상으로 추가되었다고 하더라도, 그와 같은 사정이 ‘건축비’를 ‘실제로 투입된 건축비’라고 해석할 수 없다고 볼 직접적인 근거는 아니다.
⑤ 피고는, 실제 투입한 건축비를 기준으로 산정하면 임대사업자는 비용 절감에 대한 스스로의 노력에 아무런 보상을 받지 못하는 결과 임대주택사업에 참여할 동기를 잃게 되고, 특히 피고와 같은 민간임대사업자가 임대주택을 공급하는 경우에는 한국토지주택공사와 같은 공법인의 경우와 달리 보아야 한다고 주장한다. 그러나 구 임대주택법 등 관련 법령은 분양전환가격의 산정기준을 정하는 데에 민간임대사업자와 국가, 지방자치단체나 공법인을 구별하지 않고 있다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 분양전환가격 산정기준을 상세히 규정한 목적은 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 책정하여 과도한 이윤을 추구하는 행위를 규제하기 위함이다. 분양전환가격 산정기준이 적용되는 공공건설임대주택의 경우에는 국민주택기금의 자금 지원을 받아 건축되는 등 임대사업자에게 혜택이 제공될 뿐만 아니라 임대사업자는 임대보증금 및 임대료를 통하여 이익을 얻을 수 있다. 이와 같은 사정들에 비추어 보면 분양전환가격 산정에 관하여 민간임대사업자를 공법인 등과 달리 취급할 필요성이 있다고 보기 어렵다.
⑥ 피고는, 구 임대주택법 시행령 제22조에서 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택(분납임대주택)의 경우 분납금 산정의 기준이 되는 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 ‘최초 입주자모집 당시 승인권자가 산정하여 승인ㆍ공고한 건축비’로 해석할 수밖에 없는바, 법령의 통일적 해석을 위해 일반적인 분양전환가격 산정기준 역시 동일하게 해석해야 한다는 취지로도 주장한다. 그러나 구 임대주택법 시행규칙은 일반임대주택의 분양전환가격에 관하여는 [별표 1]을, 분납임대주택의 분양전환가격에 관하여는 [별표 1의2]를 적용하도록 하여 분양전환가격 산정기준을 명확하게 구분하고 있고, 일반임대주택과 분납임대주택은 임대차보증금 지급 유무와 분양전환금 납부시기 등이 달리 규율되는 별개의 제도이므로, 각 분양전환가격 산정기준을 반드시 동일하게 보아야 하는 것은 아니다.
한편, 구 지방세법(2003. 12. 31. 법률 제7013호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항, 제5항 제3호, 구 지방세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18194호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법 시행령’이라 한다) 제82조의3 제1항의 각 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대한 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하고, 여기서 사실상의 취득가격이라 함은 과세대상물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접ㆍ간접으로 소요된 일체의 비용을 의미하므로, 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가, 즉 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것이어서(대법원 2010. 2. 11. 선고 2007두17373 판결 등 참조), 피고가 이 사건 아파트에 대해 법인장부(공사원가명세서는 법인장부의 일종인 보조장이다)를 기초로 신고하여 확정된 취득세 과세표준은 특별한 사정이 없는 한 실제 지출한 공사비를 반영한 것으로 볼 수 있다.』
○ 제1심판결문 제16면 제9행의 "있다" 다음에 아래의 내용을 추가함
『[구 지방세법 시행령 제82조의3 제1항 본문은 "취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다."고 규정하고 있다. 피고가 주장하는 광고선전비, 전기시설 분담금, 도시가스시설 분담금 등을 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에서 명시적으로 배제하는 규정이 신설된 것은 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 일부 개정된 것)에서이다 ]』
○ 제1심판결문 제16면 제18행의 "어렵다" 다음에 아래의 내용을 추가함
『[나아가 피고는, 계정별 공사원가명세서를 통해 확인할 수 있는 부가가치세 1,703,395,437원 및 퇴직급여 102,245,300원, 감가상각비 4,396,555원, 광고선전비 70,000원을 건축비에 포함시켜야 한다고 주장한다. 그러나 이 사건 아파트(김해북부 30-1B/L)에 관한 계정별 공사원가명세서는 이 사건에 제출된 바 없고, 피고 주장의 위 부가가치세 및 퇴직급여, 감가상각비, 광고선전비 금액들은 이 사건 아파트가 아닌 ’김해북부 22-2B/L’ 아파트의 계정별 공사원가명세서(갑 제2호증의 1)상 금액으로 보일 뿐이며, 달리 이 사건 아파트와 관련된 실제 부가가치세 및 퇴직급여, 감가상각비, 광고선전비 금액을 특정하기도 어려우므로, 이러한 측면에서도 피고의 이 부분 주장을 받아들이기 어렵다]』
○ 제1심판결문 제17면 제5행 다음에 아래의 내용을 추가함
『⑤ 피고는 제1심에서의 감정서에 기재되어 있는 도로공사비 1,020,798,000원, 조경공사비 1,067,523,000원, 미술장식품 설치비 143,503,000원에 대하여도 이 사건 아파트에 실제로 투입된 건축비라고 주장한다. 그러나 위 건축비감정은 기본적으로 아파트 사용승인도면을 기준으로 입주자모집공고 당시 시점의 표준품셈 및 시중물가지 등을 적용하여 설계공사비를 산정한 후 낙찰률 및 실행율을 반영하는 방법으로 이 사건 아파트의 사용승인 시점인 2003. 7.경 실제건축비를 추정한 것이다(미술장식품 설치비의 경우에는 당시의 표준건축비를 토대로 산정하였다). 이와 같은 위 건축비감정 결과를 실제 건축비라고 보기에는 한계가 있을 수밖에 없으므로, 피고 주장의 위 금원들이 이 사건 아파트에 실제로 투입된 건축비라고 인정하기 어렵고, 나아가 피고가 당시 도로공사비 등을 취득세 과세표준에서 제외시켰다고 단정하기도 어렵다. 』
○ 제1심판결문 제18면 제18행의 ‘15,515,665,380원에 매수한 사실’ 다음에 아래의 내용을 추가함
『[원고는, 공공임대 소송충당부채 계산내역(갑 제10, 11호증)을 근거로 피고가 김해시로부터 이 사건 토지를 매수한 금액이 14,217,600,361원이라고 주장한다. 그러나 을 제1, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 ① 피고와 김해시장 사이의 2001. 1. 3.자 용지매매계약 변경계약서 및 2001. 1. 19.자 용지매매계약정산서에 이 사건 토지의 매매금액이 15,515,665,380원으로 각 기재되어 있는 점, ② 이 사건 아파트와 관련하여 2002. 12.경 작성된 ‘주택가격 및 임대보증금ㆍ임대료 산출내역’(을 제4호증)에도 대지취득액이 15,515,665,380원으로 기재되어 있는 점을 종합하면, 피고가 이 사건 토지를 매수한 금액이 15,515,665,380원이라고 인정할 수 있다]』
○ 제1심판결문 제19면 표부터 표 아래 제6행까지를 다음과 같이 고침
『
구분납부일납입금(원)선납 기간 이자기간(일)선납이자(원)계약금2000. 7. 15.837,000,0001,057103,014,0612000. 10. 16.837,000,00096493,950,3831회차(중도금)2001. 1. 15.1,303,522,720873132,503,9772회차(중도금)2001. 7. 15.2,509,000,000692202,163,5342002. 1. 15.2,509,000,000508148,409,0683회차(중도금)2002. 7. 15.2,509,000,00032795,531,0344회차(중도금)2003. 1. 15.2,509,000,00014341,776,5685회차(중도금)2003. 7. 15.2,502,142,660--6회차(잔금)합계15,515,665,380?817,348,625
나아가 이 사건 토지 매매대금에 관한 선납 기간 이자 817,348,625원 중 이 사건 아파트 택지에 해당하는 금액은 이 사건 토지 전체에서 이 사건 아파트가 차지하는 면적의 비율에 따라 801,703,032원(= 817,348,625원 × 42,018㎡ ÷ 42,838㎡)이 된다.
이에 대하여 원고들은, 피고가 이 사건 아파트의 준공일인 2003. 7. 18.로부터 통상의 공사기간인 2년 이전인 2001. 5.경에는 이 사건 토지를 인도받았다고 보아야 하므로 계약금 및 1회차 중도금만이 선납한 택지비에 해당한다고 주장한다. 그러나 ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’의 택지비에 관한 규정 중 "다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목의 (1) 부분"의 문언에 비추어, 위 표 기재와 같이 5회차 중도금까지를 선납한 택지비로 보고 선납 기간 이자를 가산함이 타당하다. 원고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
③ 소결
이 사건 아파트의 정당한 건설원가 산정의 기초가 되는 택지비는 16,020,369,354원(= 15,218,666,322원 + 801,703,032원)이다.』
○ 제1심판결문 제20면 제7행부터 제14행까지를 다음과 같이 고침
『앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 택지비는 16,020,369,354원이고, 이 사건 아파트의 대지면적은 42,018㎡이며, 이 사건 아파트 20평형의 대지면적이 28.9746㎡, 23평형의 대지면적이 34.7870㎡이다. 이에 따라 이 사건 아파트 20평형의 택지비는 11,047,260원(= 16,020,369,354원 ÷ 42,018㎡ × 28.9746㎡), 23평형의 택지비는 13,263,377원(= 16,020,369,354원 ÷ 42,018㎡ × 34.7870㎡)이다.
결국 이 사건 아파트의 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 20평형의 세대당 43,189,815원(= 32,142,555원 + 11,047,260원), 23평형의 세대당 50,098,287원(= 36,834,910원 + 13,263,377원)이다.』
○ 제1심판결문 제21면 표를 다음과 같이 고침
구분① 최초 입주자모집 당시 주택가격(원)② 국민주택기금 융자금(원)③ 임대기간(일)④ 임대보증금(원)⑤ 자기자금이자=(①-②-④)×③×연 2.875%(원)20평형43,189,81519,000,00036523,352,00024,08736524,519,600-9,48136525,745,580-44,72836525,745,580-44,72836526,517,940-66,93336527,843,830-105,05236528,957,580-137,07336530,115,880-170,37436531,320,510-205,00736532,886,530-250,03014534,530,850-118,10723평형50,098,28726,000,00036524,247,000-4,27536525,459,350-39,13036526,732,310-75,72836526,732,310-75,72836527,534,270-98,78436528,910,980-138,36436530,067,410-171,61236531,270,100-206,18936532,520,900-242,15036534,146,940-288,89814535,854,280-134,267
○ 제1심판결문 제22면 제3행부터 제6행까지를 다음과 같이 고침
『따라서 이 사건 아파트의 세대당 건설원가는 20평형의 경우 34,834,953원(= 최초 입주자모집 당시의 주택가격 43,189,815원 + 자기자금이자 0원 - 감가상각비 8,354,862원), 23평형의 경우 40,523,734원(= 최초 입주자모집 당시의 주택가격 50,098,287원 + 자기자금이자 0원 - 감가상각비 9,574,553원)이다.』
○ 제1심판결문 제22면 제11행부터 제14행까지를 다음과 같이 고침
『따라서 이 사건 아파트의 세대당 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액은 20평형의 경우 70,551,712원[= (세대당 건설원가 34,834,953원 + 감정평가금액 106,268,471원) ÷ 2], 23평형의 경우 82,068,262원[= (세대당 건설원가 40,523,734원 + 감정평가금액 123,612,791원) ÷ 2]이다.』
○ 제1심판결문 제24면 제11행부터 제26면 제2행까지를 다음과 같이 고침
『또한 앞서 본 것과 같이 이 사건 아파트의 택지비가 16,020,369,354원이고 그 면적이 42,018㎡이므로 20평형 세대별 택지비는 11,047,260원[= 16,020,369,354원 ÷ 42,018㎡ × 28.9746㎡(세대당 대지면적)]이 되고, 23평형 세대별 택지비는 13,263,377원[= 16,020,369,354원 ÷ 42,018㎡ × 34.7870㎡(세대당 대지면적)]이 되며, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 택지비의 이자율은 연 2.875%, 임대기간은 10년 145일이므로(구 임대주택법 시행규칙 별표1의 제2호 다.목에 의하면, 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 따른다), 이 사건 아파트의 세대별 산정가격은 20평형 95,042,012원[= 건축비 80,692,492원 + 택지비 11,047,260원 + 택지비 이자 3,302,260원{= 11,047,260원 × (10＋145/365) × 2.875%}], 23평형 106,498,963원[= 건축비 89,270,882원 + 택지비 13,263,377원 + 택지비 이자 3,964,704원{= 13,263,377원 × (10＋145/365) × 2.875%}]이다.
나) 분양전환가격의 상한가격
이 사건 아파트 세대별 감가상각비가 20평형의 경우 세대당 8,354,862원, 23평형의 경우 세대당 9,574,553원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트의 세대별 산정가격에서 위 감가상각비를 공제하면 20평형의 경우 86,687,150원(= 95,042,012원 － 8,354,862원), 23평형의 경우 96,924,410원(= 106,498,963원 － 9,574,553원)이 분양전환가격의 상한가격이 된다.
4) 정당한 분양전환가격
가) 이 사건 아파트의 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액이 20평형은 70,551,712원, 23평형은 82,068,262원으로 세대별 분양전환가격의 상한가격인 20평형의 86,687,150원, 23평형의 96,924,410원을 초과하지 않으므로, 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격은 20평형의 경우 70,551,712원, 23평형의 경우 82,068,262원이 된다.
나) 이에 대하여 원고들은, 피고가 이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격을 정함에 있어 1, 2, 3층을 나머지 층수와 구별하여 저층세대 할인율을 적용하였으므로, 정당한 분양전환가격을 산정함에 있어서도 1, 2, 3층에 대하여 저층세대 할인율을 적용하여야 한다고 주장한다(구체적으로는 4층 이상에 대하여는 앞서 본 정당한 분양전환가격을 적용하되, 1, 2, 3층에 대하여는 위 금액의 약 94% 내지 99%의 저층세대 할인율을 각 적용하여야 한다고 주장하고, 그 방법으로는 1, 2, 3층의 감정평가금액을 정함에 있어 위와 같은 저층세대 할인율이 적용되어야 한다는 취지이다).
그러나 원고들은 기본적으로 이 사건 아파트의 세대별 감정평가금액으로 피고가 2013. 12. 15.경 이 사건 아파트의 분양전환가격을 정함에 있어 의뢰한 감정평가금액(을 제7호증의2 제5면)을 주장하고 있는데, 위 감정평가 결과는 1, 2, 3층과 나머지 층을 구분하여 각각 이루어진 것이 아니라 평수별로 단일한 감정평가금액을 산정한 것으로 여겨진다. 이러한 상황에서 원고들 주장과 같이 피고가 이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격을 정함에 있어 1, 2, 3층을 임의로 할인한 비율(할인비율을 산정하게 된 근거나 경위에 관한 별다른 주장, 증명도 없다)을 이 사건 부당이득반환의무 인정의 전제가 되는 1, 2, 3층의 감정평가금액에 그대로 적용하여야 한다고 보기는 어렵고, 1, 2, 3층의 감정평가금액을 달리 인정할 만한 별다른 증거도 제출된 바 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
5) 피고의 부당이득반환의무
가) 이 사건 아파트의 세대별 분양대금이 별지2 표 ‘실제분양가격’란 기재와 같은 사실은 앞서 본 바와 같다. 이 사건 각 분양계약은 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정된 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격을 초과하여 체결되었으므로, 피고는 청구인용 원고들에게 해당 원고들로부터 지급받은 각 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나) 따라서 피고는 별지2 표 기재 원고들에게 같은 표 ‘총 인용금액’란 기재 각 돈 및 그중 원고들이 소 제기 시 청구한 같은 표 ‘D’란 기재 각 돈에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2014. 9. 24.부터, 같은 표 ‘F’란 기재 각 돈에 대하여는 원고들이 청구를 확장한 이 사건 2015. 7. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날인 2015. 7. 3.부터, 같은 표 ‘G’란 기재 각 돈에 대하여는 원고들이 추가로 청구를 확장한 이 사건 2021. 1. 12.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날인 2021. 1. 14.부터 각 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 11. 5.까지 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.』
5. 결론
그렇다면 별지2 표 기재 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 각 인용하고 나머지 청구는 각 기각하며, 별지3 표 기재 원고들의 청구는 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하였으므로, 이 법원에서 변경된 청구를 포함하여 제1심판결을 위와 같이 변경한다.