【전문】

【원 고】

별지1 원고 목록 기재와 같다 (원고들 소송대리인 변호사 박홍규 외 1인)

【피 고】

주식회사 ○○주택 (소송대리인 법무법인(유한) 클라스, 담당변호사 이남균)

【변론종결】

2021. 3. 31.

【주 문】

 
1.  피고는 원고들에게 별지2 계산표 ‘최종인용금액’란의 ‘총 인용금액’란 기재 각 해당 금원 및 그 중 ‘최종인용금액’란의 ‘D’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2017. 7. 2.부터, ‘최종인용금액’란의 ‘E’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2021. 1. 12.부터 각 2021. 5. 12.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
 
2.  원고들의 피고에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
 
3.  소송비용은 피고가 부담한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청 구 취 지】

피고는 원고들에게 별지2 목록 계산표의 ‘청구금액1’란의 ‘부당이득액’란 기재 각 해당 금원 및 그 중 ‘청구금액1’란의 ‘확장된 청구금액’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2017. 7. 2.부터 2019. 5. 31.까지 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, ‘청구금액1’란의 ‘추가 확장 청구금액’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2021. 1. 12.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
선택적으로 피고는 원고들에게 별지2 목록 계산표의 ‘청구금액2’란의 ‘부당이득액’란 기재 각 해당 금원 및 그 중 ‘청구금액2’란의 ‘확장된 청구금액’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2017. 7. 2.부터 2019. 5. 31.까지 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하고, ‘청구금액2’란의 ‘추가 확장 청구금액’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2021. 1. 12.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실
 
가.  주식회사 ○○(이하 ‘소외 회사’라 한다)은 2000. 7. 15. 김해시로부터 김해시 (주소 2 생략) 대 42,838㎡(김해▽▽지구 30-1B/L, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 공동주택건설용지로 용도를 지정하여 매수하였고, 2001. 5. 25. 경상남도지사로부터 이 사건 토지에 공공임대아파트를 건설하는 사업계획승인을 받았다.
 
나.  이에 따라 소외 회사는 이 사건 토지 지상에 14, 15층인 11개동 1,396세대의 ◎◎마을 6단지 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건축하였는데, 이 사건 아파트의 세대별 주택면적, 대지면적과 세대수는 아래 표 기재와 같다.
구 분세대별 주택면적(㎡)세대당대지면적(㎡)세대수공 급 면 적기타공용(지하층면적)합 계전 용주거공용합 계20평형49.842018.433368.275315.1582(14.1632)83.433528.97461,12623평형59.840417.451577.291818.3218(17.1272)95.613634.7870270
 
다.  소외 회사는 2002. 12. 6.경 김해시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 입주자모집을 승인받아 2002. 12. 7.경부터 입주자모집공고를 하였고, 그 무렵 원고들에게 이 사건 아파트 중 별지2 표 기재 ‘동, 호수’란 기재 해당 아파트를 각 임대하였다.
 
라.  피고는 2009. 12. 30. 소외 회사로부터 분할되어 설립되었고, 이에 따라 소외 회사로부터 아파트에 관한 모든 권리의무를 승계하였다(이하 소외 회사와 피고를 피고로 통칭한다).
 
마.  피고는 이 사건 아파트의 의무임대기간 5년 및 임대기간 10년이 종료한 이후인 2013. 12. 19. 김해시장으로부터 이 사건 아파트 1,396세대에 대하여 임대주택 분양전환승인 통보를 받아, 그 무렵 원고들을 포함한 임차인들에게 분양전환신청을 할 것을 공고하였다. 피고는 최초 입주자모집 당시의 표준건축비를 기준으로 하여 이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격을 아래 표와 같이 정하였고, 실제로는 각 세대당 100만 원씩 감액하여 원고들과 체결한 분양계약상 분양전환가격이 별지2 계산표 ‘실제분양가격(A)’란 각 기재와 같다.
구 분층수분양전환가격비고20평형1층77,229,0001,126세대2층79,300,0003층80,800,0004층~최상층81,300,00023평형1층87,040,000270세대2층89,020,0003층90,520,0004층~최상층91,020,000
 
마.  원고들은 2013. 12. 20.경부터 이 사건 아파트 중 별지2 계산표 ‘분양받은 동, 호수’란 기재 각 해당 아파트에 관하여 별지2 계산표 ‘실제분양가격(A)’란 각 기재와 같이 피고가 정한 분양전환가격에 각 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 위 분양대금을 각 납입하여 위 각 해당 아파트를 분양받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10, 11호증, 을 제1 내지 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
 
2.  원고들의 주장
피고가 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어, 분양전환 당시 적용되던 구 임대주택법과 같은 법 시행령, 시행규칙에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따라, 실제 투입한 건축비를 기준으로 위 관련 법령에서 정하는 ‘건설원가’ 및 ‘산정가격’을 계산하였어야 함에도 표준건축비를 기준으로 ‘건설원가’ 및 ‘산정가격’을 계산한 후 그에 따라 분양전환가격을 산정하여 분양대금을 정하였다. 분양전환가격의 산정방법을 규정한 위 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규로서, 이 사건 각 분양계약은 위 관련 법령에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이므로, 피고는 원고들에게 각 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
따라서 선택적으로 피고는 원고들에게 별지2 계산표 ‘청구금액1’란의 ‘부당이득액’란 기재 각 해당 금원 및 이에 대한 지연손해금 또는 별지2 계산표 ‘청구금액2’란의 ‘부당이득액’란 기재 각 해당 금원 및 이에 대한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다 .
 
3.  관련법령
이 사건 아파트의 분양전환에 적용되는 관련 법령의 내용은 아래와 같다.
■ 구 임대주택법(2013. 8. 6. 법률 제11998호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다)
제1조(목적)
이 법은 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
 
1.  입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선 분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
■ 구 임대주택법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행령’이라 한다)
제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등)
⑧ 법 제21조 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(제13조 제5항 각 호의 공공건설임대주택은 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
■ 구 임대주택법 시행규칙(2013. 12. 30. 국토교통부령 제54호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행규칙’이라 한다)
제9조(분양전환가격의 산정 기준)
① 영 제13조 제5항 및 제23조의3 제3항 제2호에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2와 같다.
제14조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준)
영 제23조 제8항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준에 관하여는 제9조 제1항을 준용한다.
[별표 1] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)
 
1.  분양전환가격의 산정 
나.  임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양 전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 ‘산정가격’이라 한다)에서 임대 기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
 
2.  항목별 산출방법 
가.  건설원가 = 최초 입주자모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비
1) 최초 입주자모집 당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한다.
2) 자기자금이자 ＝(최초 입주자모집 당시의 주택가격－국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」 에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간
3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.
 
나.  감정평가금액: 영 제23조 제2항 또는 제5항에 따라 두 곳의 감정평가법인 이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.
 
다.  산정가격 = 분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자
택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간
※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.
 
라.  건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.
1) 건축비
가) 건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 ‘표준 건축비’라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.
라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습ㆍ방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.
바) 그 밖에 표준건축비에 더할 수 있는 항목은 다음과 같다.
(1) 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용
2) 택지비
가) 국가ㆍ지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」 에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발ㆍ공급 하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)인 경우에는 그 공급가격
나) 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 ‘사업자보유택지’라 한다)인 경우에는 최초 입주자모집 공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격
다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자인 경우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다.
(1) 택지를 공급받기 위하여 선수금ㆍ중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」 에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하되, 일할계산한다.
■ 구 법인세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 일부 개정 되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법’라 한다)
제23조(감가상각비의 손금불산입)
① 고정자산에 대한 감가상각비는 내국법인이 각 사업연도에 손금으로 계상한 경우에만 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 ‘상각범위액’이라 한다)의 범위에서 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 이를 손금에 산입하고, 그 계상한 금액 중 상각범위액을 초과하는 부분의 금액은 손금에 산입하지 아니한다. 다만, 해당 내국법인이 법인세를 면제ㆍ감면받은 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 감가상각비를 손금에 산입하여야 한다.
■ 구 법인세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25194호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법 시행령’이라 한다)
제26조 (상각범위액의 계산)
① 법 제23조 제1항에서 ‘대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액’이라 함은 개별 감가상각자산별로 다음 각 호의 구분에 의한 상각방법 중 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 금액(이하 ‘상각범위액’이라 한다)을 말한다.
 
1.  건축물과 무형고정자산(제3호 및 제6호 내지 제8호의 자산을 제외한다): 정액법
② 제1항 각 호의 규정에 의한 상각방법은 다음과 같다.
 
1.  정액법：당해 감가상각자산의 취득가액(제72조의 규정에 의한 취득가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 당해 자산의 내용연수에 따른 상각률을 곱하여 계산한 각 사업연도의 상각범위액이 매년 균등하게 되는 상각방법
제28조 (내용연수와 상각률)
① 감가상각자산의 내용연수와 당해 내용연수에 따른 상각률은 다음 각 호의 규정에 의한다.
 
2.  제1호 외의 감가상각자산(제24조 제1항 제2호 바목 내지 아목의 규정에 의한 무형고정자산은 제외한다)
구조 또는 자산별ㆍ업종별로 기준내용연수에 그 기준내용연수의 100분의 25를 가감하여 기획재정부령으로 정하는 내용연수범위(이하 ‘내용연수범위’라 한다)안에서 법인이 선택하여 납세지 관할세무서장에게 신고한 내용연수(이하 ‘신고내용연수’라 한다)와 그에 따른 상각률. 다만, 제3항 각 호의 신고기한내에 신고를 하지 아니한 경우에는 기준내용연수와 그에 따른 상각률로 한다.
■ 구 법인세법 시행규칙(2014. 3. 14. 기획재정부령 제409호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법 시행규칙’이라 한다)
제15조 (내용연수와 상각률)
③ 영 제28조 제1항 제2호에서 ‘기획재정부령으로 정하는 내용연수범위’란 별표 5 및 별표 6에 규정된 내용연수범위를 말한다
[별표5]
건축물 등의 기준내용연수 및 내용연수범위표(제15조 제3항 관련)
구분 기준내용연수 및 내용연수범위(하한-상한) 구조 또는 자산명 4 40년 (30년~50년) 철근콘크리트조
 
4.  판 단 
가.  분양전환가격 산정기준 및 그 강행법규성
1) 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조).
따라서 임대사업자인 피고가 우선분양전환권자인 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 분양전환가격을 초과한다면 그 초과하는 범위 내에서 이 사건 각 분양계약은 무효이고, 피고는 그 초과범위에 해당하는 돈을 부당이득으로 원고들에게 반환할 의무가 있다.
2) 이에 대하여 피고는, 이 사건 분양전환가격은 피고가 산정하는 것이 아니라 입주자모집 승인권자인 행정청이 건축비와 택지비를 기준으로 산정하는 것이고, 건축비와 택지비를 단순 합산한 금액만을 의미하는 것이 아니며, 이에 따라 행정청이 입주자모집승인처분 및 분양전환승인처분을 하여 위 처분이 확정되었다면, 행정처분의 공정력에 의하여 분양전환가격 산정의 효력이 부인될 수 없고, 따라서 피고는 원고들이 주장하는 부당이득반환채무를 부담하지 않는다고 주장한다.
그러나 앞서 인정한 사실 및 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고의 위 주장은 이유 없다.
① 임차인의 분양대금 지급의무는 시장 등의 분양전환승인처분이 아니라 임대사업자와 체결한 각 분양계약을 원인으로 발생한다. 시장 등의 분양전환승인처분이 있었다고 하여 별도의 계약 체결 없이도 승인된 분양전환가격으로 분양계약이 체결된 것으로 간주되거나 곧바로 임차인의 분양대금 지급의무가 발생하는 것이 아니다. 따라서 분양전환승인처분에 공정력이 발생하였다고 하여 법령에서 정한 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약이 사법적으로 항상 유효하다고 할 수 없다.
② 공공 임대주택의 분양전환에 관한 법령 규정은 무주택 임차인의 우선분양전환권을 보장하기 위해 합리적인 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 정하고 있다. 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 전부 개정된 후에도 공공 임대주택을 우선분양전환하는 경우 법령에서 정한 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 이러한 산정기준은 국가 등이 건설한 임대주택이나 민간 임대사업자가 건설한 공공 임대주택에 대해 동일하게 적용된다. 다만 민간 임대사업자는 종전에는 시장 등에게 분양전환가격 산출 근거서류 등을 첨부한 분양전환계획서를 제출하면 충분하였으나, 이제는 분양전환 관련 규정의 준수 여부에 대한 통제가 강화되어 시장 등으로부터 분양전환가격을 포함한 분양전환승인을 받아야 분양전환을 할 수 있게 되었다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조). 그런데 분양전환가격 산정기준이 분양전환승인처분을 하는 시장 등만을 구속하고 민간 임대사업자는 구속하지 않는다고 보아 민간 임대사업자가 분양전환승인을 거치면 위 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약도 유효하다고 하는 것은 위와 같은 임대주택 관련 법령의 입법 목적에 반하는 것이다.
③ 시장 등은 분양전환승인처분을 할 때 별도의 기준을 적용하거나 분양전환가격을 조정하거나 변경해서는 안 되고(구 임대주택법 제21조 제4항) 분양전환가격이 법령에서 정한 산정기준을 준수하여 올바로 산정되었는지만을 심사할 수 있을 뿐이므로, 시장 등에게는 분양전환가격을 결정할 권한이 없다. 시장 등이 법령에서 정한 산정기준을 위반하여 잘못 산정된 분양전환가격으로 분양전환승인을 하였더라도 그로 인한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 막고 임차인을 보호할 필요가 있다.
 
나.  원고들이 우선분양전환대상자인지 여부
피고는, 원고들 중 일부가 분양전환 당시 세대원 전원이 무주택자가 아니었던 등의 이유로 구 임대주택법 제21조 제1항 각호에 따른 우선분양전환대상자에 해당하지 아니하므로 피고가 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정방법을 준수하여 원고들과 분양계약을 체결할 의무를 부담하지 아니하고, 따라서 위 원고들은 구 임대주택법 제21조를 근거로 피고에게 부당이득반환을 청구할 수 없다는 취지로 주장한다.
살피건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 구 임대주택법 제21조 제1항에 의하면, 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 임대주택을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환하여야 하고, 이를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자는 같은법 제41조 제5호에 따라 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처하며, 구 임대주택법 시행규칙 제12조 제2항, 제3항에 의하면, 공공건설임대주택의 임대사업자는 임대차계약을 체결하는 경우와 구 임대주택법 제21조 제1항에 따라 공공건설임대주택을 우선 분양전환하는 경우 등에는 임차인의 주택소유 여부를 확인하여야 하고, 공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 하는 점, ② 이에 따라 구 임대주택법 시행규칙 제12조 제4항은 공공건설임대주택의 임대사업자는 주택소유 여부를 확인한 결과 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환하여서는 아니 된다고 규정하고 있는바, 피고는 이 사건 아파트에 관한 입주자모집 공고 당시 신청자격으로 ‘최초 입주자모집 공고일 현재 김해시 주택건설지역에 거주하는 세대주로서 청약자본인ㆍ배우자 및 세대원 전원이 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택 세대주인자’일 것을 요구하였고, 이후 이 사건 아파트를 분양전환하면서 김해시장으로부터 2013. 12. 19. 분양전환승인을 받았는데, 그 무렵 피고는 분양전환신청자 명단을 첨부하여 김해시장에게 주택소유여부 전산검색을 의뢰하여 본인, 배우자, 가족 모두의 주택소유 여부의 검색하고 그 결과를 바탕으로 이 사건 아파트에 대한 우선공급대상자를 확인한 후 김해시장에게 임대주택 분양전환승인을 신청하였을 것으로 보이는 점, ③ 피고는 이 사건 변론 과정에서 원고들이 피고로부터 이 사건 아파트의 해당 세대를 임차하였다가 이를 분양받았다는 점을 전제로 변론하였고, 원고들이 2014. 9. 16. 이 사건 소를 제기한 이후 원고들의 우선분양전환대상자 지위에 대해서 다투지 아니하다가 2019. 5. 31.경부터 이를 다투기 시작하였으며 현재까지 일부 원고들이 우선분양전환대상자 지위에 있다는 점이 입증되지 않았으므로 일부가 우선분양전환대상자에 해당하지 않을 가능성이 있다는 취지의 추상적인 주장만 하고 있을 뿐 그에 관한 자료를 제출하고 있지는 않은 점 등을 종합하여 보면, 원고들이 피고와 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급할 무렵까지는 구 임대주택법 등 관련 규정에서 정한 우선분양전환 요건을 모두 갖추었다고 봄이 상당하므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
 
다.  정당한 분양전환가격의 산정
1) 건설원가
가) 최초 입주자모집 당시의 주택가격
(1) 건축비
(가) 구 지방세법(2003. 12. 31. 법률 제7013호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항, 제5항 제3호, 구 지방세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18194호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항의 각 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대한 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하고, 여기서 사실상의 취득가격이라 함은 과세대상물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접ㆍ간접으로 소요된 일체의 비용을 의미하므로, 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것이어서(대법원 2010. 2. 11. 선고 2007두17373 판결 등 참조), 피고가 이 사건 아파트에 대해 법인장부(공사원가명세서는 법인장부의 일종인 보조장이다)를 기초로 신고하여 확정된 취득세 과세표준은 특별한 사정이 없는 한 실제 지출한 공사비를 반영한 것으로 볼 수 있다.
앞서 든 증거, 이 법원의 김해시장에 대한 각 사실조회회신결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 김해시장에게 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준으로 합계 44,265,244,970원을 신고한 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고가 이 사건 아파트의 건축을 위하여 직ㆍ간접적으로 지출한 비용 일체인 위 과세표준액 44,265,244,970원이 피고가 이 사건 아파트에 실제로 투입한 건축비라고 봄이 타당하다.
(나) 이에 대하여 피고는, 취득세 과세표준을 기준으로 실제 투입된 공사비를 산정한다고 하더라고, 위 금액에는 재료비 중 비과세금액(내부가구비용 등), 노무비 중 퇴직 급여, 경비(감가상각비, 세금과공과, 광고 선전비, 부가가치세), 일반관리비 및 판매비, 미술 장식 설치비, 도로ㆍ조경 등 공사비, 신발장 외 항목의 비용, 모델하우스 설치 및 철거비, 이 사건 아파트에 부과된 상수도 시설분담금 및 급수공사비, 도시가스 시설분담금, 전기시설 분담금 등의 각종 분담금, 피고의 임대사업자로서의 이윤이 아닌 시공사로서의 건축비의 비용에 포함되어야 할 이윤 등의 항목이 제외되어 있으므로, 위 비용들을 포함하여 실제 건축비를 산정하여야 한다고 주장한다.
먼저 피고 주장 항목 중 일반관리비를 제외한 나머지 항목들에 대하여 살피건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 피고가 주장하는 위 각 비용이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘실제로 투입한 건축비’에 해당하고, 실제로 발생하였음에도 관할관청에 신고한 위 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락시킨 것으로 단정하기 어려우므로, 피고가 이 사건 아파트의 건축에 투입된 비용 일체를 과세표준으로 신고하였다고 보아 그 신고금액을 실제 투입한 건축비로 인정함이 타당하므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
① 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘건축비’의 의미를 실제로 투입한 건축비로 해석하는 이상, 정상 이윤을 당해 임대주택의 건설에 실제로 투입한 비용으로 보기 어렵고, 임대개시 이후의 하자보수비에 관하여는 이를 실제 건축비에 포함된다고 볼 근거가 없다(대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결 참조). 또한 자기자본비용은 그 성격과 관련 규정의 내용에 비추어 볼 때 실제 건축비에 포함된다고 볼 수 없다(대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다227980 판결 참조)
② 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용, 전기ㆍ가스비용 등과 같은 여러 비용을 열거하여 과세표준에서 제외하는 내용이 규정된 지방세법 시행령은 피고가 이 사건 아파트의 취득세 과세표준을 신고할 당시에는 존재하지 않다가 이후 신설된 것으로서, 피고가 이 사건 아파트의 과세표준을 신고할 당시 적용되던 구 지방세법 및 그 시행령에서는 앞에서 본 바와 같이 직ㆍ간접 비용 일체를 모두 과세표준에 포함시키고 있다. 또한 이 사건 아파트의 경우 관련 법령에 따라 그 취득세와 등록세가 모두 면제되므로, 피고가 취득세 등을 적게 내기 위하여 굳이 과소신고를 할 필요도 없었던 상황으로 보인다.
③ 이 사건 아파트의 세대별 전용면적은 20평형 49.8420㎡, 23평형 59.8404㎡로 1세대당 전용면적이 85㎡ 이하인 주택에 해당하므로 이 사건 아파트의 경우 그 공급 및 건설용역에 대하여 당시 시행되던 구 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제106조 제4항에 따라 부가가치세가 면제될 뿐만 아니라, 설령 이 사건 아파트의 건설과 관련하여 피고가 재료비 등의 물품대금에 포함하여 지출한 매입 관련 부가가치세가 있다 하더라도, 피고가 이를 취득세 과세표준에서 제외시켰다고 단정하기도 어렵다.
④ 위와 같이 피고가 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락시켰다고 주장하는 각 비용을 포함하여 이 사건 아파트 건축에 실제로 투입된 비용을 추단할 만한 자료가 모두 피고의 지배영역 내에 있을 것으로 보임에도(적어도 관련 문서가 존재함이 분명한, 피고가 최근에 건립한 아파트와 관련된 취득세 신고 자료 등을 통하여 피고가 취득세 과세표준 신고시 어떠한 비용을 포함시키거나 누락시키는지 등을 확인할 수 있을 것임에도, 피고는 이러한 자료도 제출하지 않고 있다), 피고는 이 사건 소송이 진행되는 약 6년여 동안 법원의 수차례 입증 촉구에도 불구하고 위와 같은 자료를 전혀 제출하지 않고 있다.
(다) 다만, 피고 주장 항목 중 일반관리비의 경우, 본사의 일반관리비는 임대주택 건설을 위하여 투입한 직ㆍ간접의 비용에 포함된다고 봄이 상당하고(대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결 등 참조), 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 사실 또는 사정 즉, ① 피고는 자신이 건축한 공공임대주택의 임차인들이 이 사건과 같은 부당이득반환청구 소송을 제기할 경우를 대비하여 그 소송충당부채를 회계에 반영하기 위한 검토자료를 작성하였는데, 위 자료에 의하면 피고는 추정실건축비 중 기타간접비를 판관비 배부율로 계산한 것으로 보이는 점, ② 피고가 작성한 ’공공임대소송 충당부채 계산내역‘ 문건에 의하면, 건물취득원가 44,755,758,945원, 세대당 직접건축비 32,059,999원, 기타간접비는 1,882,549,966원으로 기재되어 있는데, 건물가(최초취득가액)에 본사 일반관리비는 포함되어 있지 아니한 것으로 보이며, 이는 판관비 배부율 4.2%를 산정한 것으로 보이고, 위 문건이 작성된 경위나 내용 등에 비추어 보면 위 배부율 4.2%는 합리적인 범위내의 비율일 것으로 보이는 점, ③ 원고 스스로도 주위적 청구에서 위 배부율 4.2%를 곱한 피고 본사 일반관리비를 합산한 금액이 실제 건축비에 해당한다고 주장하는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 주장하는 1,872,698,495원(= 1,882,549,966원 － 상가부분 9,851,470원)을 본사 일반관리비로 인정함이 상당하다.
(라) 따라서 이 사건 아파트의 실제건축비는 46,137,943,465원(= 44,265,244,970원 + 1,872,698,495원)이 된다.
(2) 택지비
(가) 산정기준
앞서 본 바와 같이 구 임대주택법 시행규칙 별표1 제2호 라.목 2)의 가)항에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, ’국가ㆍ지방자치단체와 한국토지공사ㆍ대한주택공사 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발ㆍ공급하는 택지의 경우에는 그 공급가격‘이라고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘공급가격’이라고 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법, 택지개발촉진법 시행령 및 그로부터 위임을 받은 사항을 정한 택지개발촉진법 시행규칙, 택지개발업무처리지침 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결, 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다55884 판결 등 참조).
(나) 이 사건 아파트의 택지비 산정
① 이 사건 아파트의 실제 공급가격
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 김해시로부터 이 사건 토지를 15,515,665,380원에 매수한 사실, 이 사건 토지의 면적은 42,838㎡이고, 그 중 이 사건 아파트의 대지면적은 42,018㎡인 사실을 인정할 수 있다.
따라서 이 사건 아파트 부분 택지의 실제 공급가격은 15,218,666,322원(= 15,515,665,380원 × 42,018㎡/42,838㎡, 원 미만 버림, 이하 같다)이 된다.
② 선납 기간 이자의 가산
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 아래 표 각 납부일에 김해시에 해당 납입금을 선납한 사실, 이 사건 아파트에 대한 최초 입주자모집공고일인 2002. 12. 7. 당시 ◁◁은행의 1년 만기 정기예금이자율은 4.25%인 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실을 기초로 납입금에 대한 입주자모집공고일로부터 6개월이 되는 2003. 6. 6.까지의 선납이자를 일할계산하면 아래 표와 같다.
구분납부일납입금(원)선납 기간 이자기간(일)선납이자(원)계약금2000. 7. 15.837,000,0001,057102,802,1312000. 10. 16.837,000,00096492,845,0841회차2001. 1. 15.1,303,522,720873130,945,1062회차2001. 7. 15.2,509,000,000692199,785,1392002. 1. 15.2,509,000,000508146,663,0793회차2002. 7. 15.2,509,000,00032794,407,1394회차2003. 1. 15.2,509,000,00014341,285,0795회차2003. 7. 15.2,502,142,660--6회차합계15,515,665,380?808,732,757
나아가 이 사건 토지 매매대금에 관한 선납 기간 이자 808,732,757원 중 이 사건 아파트 택지에 해당하는 금액은 이 사건 토지 전체에서 이 사건 아파트가 차지하는 면적의 비율에 따라 793,252,088원(= 808,732,757원 × 42,018㎡ ÷ 42,838㎡)이 된다.
③ 소결
이 사건 아파트의 정당한 건설원가 산정의 기초가 되는 택지비는 16,011,918,410원(= 15,218,666,322원 + 793,252,088원)이다.
(3) 최초 입주자모집 당시 주택가격
앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트는 20평형 계약면적 83.4335㎡의 1,126세대, 23평형 계약면적 95.6136㎡의 270세대 합계 1,396세대로 구성되어 있어 이 사건 아파트의 총 계약면적은 119,761.793㎡(= 83.4335㎡ × 1,126세대 ＋ 95.6136㎡ × 270세대)이고, 이 사건 아파트의 건축비는 46,137,943,465원이다. 이에 따라 이 사건 아파트의 건축비는 20평형의 경우 32,142,555원(= 46,137,943,465원 ÷ 119,761.793㎡ × 83.4335㎡)이고, 23평형의 경우 36,834,910원(= 46,137,943,465원 ÷ 119,761.793㎡ × 95.6136㎡)이 된다.
앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 택지비는 16,011,918,410원이고, 이 사건 아파트의 대지면적은 42,018㎡이며 이 사건 아파트 20평형의 대지면적이 28.9746㎡, 23평형의 대지면적이 34.7870㎡이다. 이에 따라 이 사건 아파트 20평형의 택지비는 11,041,432원(= 16,011,918,410원 ÷ 42,018㎡ × 28.9746㎡), 23평형의 택지비는 13,256,380원(= 16,011,918,410원 ÷ 42,018㎡ × 34.7870㎡)이다.
결국 이 사건 아파트의 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 20평형의 세대당 43,183,987원(= 32,142,555원 + 11,041,432원), 23평형의 세대당 50,091,290원(= 36,834,910원 + 13,256,380원)이다.
나) 자기자금이자
(1) 구 임대주택법 시행규칙 제9조의 별표1 제2호 가.목 2)항은 분양전환가격 산정의 기초가 되는 자기자금이자의 산출방법에 관하여 ‘(최초 입주자모집 당시의 주택가격 － 국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간’이라고 규정하고 있다.
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 자기자금이자 산정의 기초가 되는 각 항목인 국민주택기금 융자금, 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금, 임대기간은 아래 표와 같은 사실, 구 임대주택법 시행규칙 별표1에 따른 자기자금이자의 이자율이 연 2.875%인 사실을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 아파트의 자기자금이자는 아래 표 계산과 같이 세대당 0원이다.
구분① 최초 입주자모집 당시 주택가격(원)② 국민주택기금 융자금(원)③ 임대기간(일)④ 임대보증금(원)⑤ 자기자금이자=(①-②-④)×③×연 2.875%(원)20평형43,183,98719,000,00036523,352,00023,91936524,519,600-9,64836525,745,580-44,89536525,745,580-44,89536526,517,940-67,10136527,843,830-105,22036528,957,580-137,24036530,115,880-170,54136531,320,510-205,17536532,886,530-250,19814534,530,850-118,17323평형50,091,29026,000,00036524,247,000-4,47636525,459,350-39,33136526,732,310-75,92936526,732,310-75,92936527,534,270-98,98536528,910,980-138,56636530,067,410-171,81336531,270,100-206,39036532,520,900-242,35136534,146,940-289,09914535,854,280-134,347
다) 감가상각비
감가상각비는 앞서 본 구 임대주택법 시행규칙 및 구 법인세법 시행령, 시행규칙의 관련 규정을 적용하여 ‘[이 사건 아파트 건축비 46,137,943,465원 ÷ 철근콘크리트조 건물의 기준내용연수 40년 × 임대기간 (10 + 145/365)년 ÷ 총 계약면적 119,761.793㎡] × 1세대당 분양면적’의 산식에 따라 계산하면 20평형의 경우 세대당 8,354,862원, 23평형의 경우 세대당 9,574,553원이 된다.
라) 건설원가의 산정
따라서 이 사건 아파트의 세대당 건설원가는 20평형의 경우 34,829,125원(= 최초 입주자모집 당시의 주택가격 43,183,987원 + 자기자금이자 0원 - 감가상각비 8,354,862원), 23평형의 경우 40,516,737원(= 최초 입주자모집 당시의 주택가격 50,091,290원 + 자기자금이자 0원 - 감가상각비 9,574,553원)이다.
2) 건설원가와 감정평가금액의 산술평균액
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 구 임대주택법 시행규칙 별표1 제2호 나.목에서 정하는 이 사건 아파트의 세대별 감정평가금액은 20평형의 경우 106,268,471원, 23평형의 경우 123,612,791원인 사실을 인정할 수 있다.
따라서 이 사건 아파트의 세대당 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액은 20평형의 경우 70,548,798원[= (세대당 건설원가 34,829,125원 + 감정평가금액 106,268,471원) ÷ 2], 23평형의 경우 82,064,764원[= (세대당 건설원가 40,516,737원 + 감정평가금액 123,612,791원) ÷ 2]이다.
3) 분양전환가격의 상한가격 산정
가) 산정가격
1) 구 임대주택법 시행규칙 별표1에 의하면, 임대의무기간이 5년인 공공건설 임대주택의 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(산정가격)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액(이하 ‘상한 가격’이라 한다)을 초과할 수 없고(제1호 나.목), 건설원가는 최초 입주자모집 당시의 건축비와 택지비에 자기자금이자를 합산한 금액에서 감가상각비를 공제한 금액으로 산정되며(제2호 가.목), 산정가격은 ‘분양전환 당시의 건축비’와 ‘입주자모집공고 당시의 택지비 및 택지비 이자’를 합산한 가격으로 산정된다(제2호 다.목).
이러한 관련 규정의 체계 및 문언과 아울러, ① 상한 가격은 임대개시 이후부터 분양전환 시까지 부동산가격의 폭등으로 임대주택가격이 지나치게 상승한 경우 분양전환가격을 제한함으로써 임차인의 우선분양전환권 행사를 보장하고 임대사업자가 지나치게 많은 시세차익을 누리는 것을 제한하기 위한 상한을 설정하는 데 그 취지가 있는 점, ② 상한 가격 산정의 기초가 되는 건축비에 관하여 택지비와 달리 ‘분양전환 당시의 건축비’라고 규정한 것은 분양전환의 대상인 당해 주택에 대하여 분양전환 시점의 건축물가수준을 반영하고자 하는 것으로 이해될 수 있는 점, ③ 만일 상한 가격 산정의 기초가 되는 ‘분양전환 당시의 건축비’에 준공 당시 내지 분양전환 당시의 실제로 투입된 건축비를 적용한다면, 감정평가금액이 건설원가보다 높은 것이 대부분인 현실에서 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액이 상한 가격을 초과하게 되어 많은 경우 예외적 기준이라 할 수 있는 상한 가격이 분양전환가격으로 결정되어 분양전환가격 산정에 관한 규정 취지가 무색하게 될 우려가 높은 점 등을 종합하면, 상한 가격 산정의 기초가 되는 ‘분양전환 당시의 건축비’는 ‘분양전환 당시의 표준건축비‘를 의미한다고 보아야 한다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다203468 판결 등 참조).
2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트의 분양전환 당시 시행 중이던 표준건축비(2008. 12. 9. 국토해양부 고시 제2008-707호)는 이 사건 아파트 20평형에 해당하는 ‘11층 ~ 20층의 전용면적 40㎡ 초과 50㎡ 이하’의 경우 ㎡당 1,001,000원이고, 23평형에 해당하는 ‘11층 ~ 20층의 전용면적 50㎡ 초과 60㎡ 이하’의 경우 ㎡당 970,900원이며, 최초입주자 모집공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 더할 수 있고, 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5에서 드는 비용을 표준건축비에 더할 수 있는 사실을 인정할 수 있다.
따라서 이 사건 아파트의 20평형대의 표준건축비는 80,692,492원(= 1,001,000원 × 68.2753㎡ + 1,001,000원 × 14.1632㎡(지하층 면적) × 63/100 + 1,001,000원 × 68.2753㎡ × 5/100)이고, 23평형대의 표준건축비는 89,270,882원(= 970,900원 × 77.2918㎡ + 970,900원 × 17.1272㎡(지하층 면적) × 63/100 + 970,900원 × 77.2918㎡ × 5/100)이다.
또한 앞서 본 것과 같이 이 사건 아파트의 택지비가 16,011,918,410원이고 그 면적이 42,018㎡이므로 20평형 세대별 택지비는 11,041,432원[= 16,011,918,410원 ÷ 42,018㎡ × 28.9746㎡(세대당 대지면적)]이고, 23평형 세대별 택지비는 13,256,380원[= 16,011,918,410원 ÷ 42,018㎡ × 34.7870㎡(세대당 대지면적)]이 되고, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 택지비의 이자율은 연 2.875%, 임대기간은 10년 145일인 사실(구 임대주택법 시행규칙 별표1의 제2호 다.목에 의하면, 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 따른다)은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트의 세대별 산정가격은 20평형 95,034,442원[= 건축비 80,692,492원 + 택지비 11,041,432원 + 택지비 이자 3,300,518원{= 11,041,432원 × (10＋145/365) × 2.875%}], 23평형 102,923,523원[= 건축비 89,270,882원 + 택지비 13,256,380원 + 택지비 이자 3,962,613원{= 13,256,380원 × (10＋145/365) × 2.875%}]이다.
나) 분양전환가격의 상한 가격
이 사건 아파트 세대별 감가상각비가 20평형의 경우 세대당 8,354,862원, 23평형의 경우 세대당 9,574,553원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로 이 사건 아파트의 세대별 산정가격에서 위 감가상각비를 공제하면 20평형의 경우 86,679,580원(= 95,034,442원 － 8,354,862원), 23평형의 경우 93,348,970원(= 102,923,523원 － 9,574,553원)이 분양전환가격의 상한 가격이 된다.
4) 정당한 분양전환가격
이 사건 아파트의 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액이 20평형은 70,548,798원, 23평형은 82,064,764원으로 세대별 분양전환가격의 상한 가격인 20평형의 86,679,580원, 23평형의 93,348,970원을 초과하지 않으므로, 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격은 20평형의 경우 70,548,798원, 23평형의 경우 82,064,764원이 된다.
5) 피고의 부당이득반환의무
살피건대, 이 사건 아파트의 세대별 분양대금이 별지2 계산표 ‘실제분양가격(A)’란 기재와 같은 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 각 분양계약은 구 임대주택법 등 관련법령에 따라 산정된 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격을 초과하여 체결되었으므로, 피고는 원고들에게 원고들로부터 지급받은 각 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
따라서 피고는 원고들에게 별지2 계산표 ‘최종인용금액’란의 ‘총 인용금액(C=A-B)’란 기재 각 해당 금원 및 그 중 ‘D’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2017. 7. 2.부터, ‘E’란 기재 각 해당 금원에 대하여는 2021. 1. 12.부터 각 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결선고일인 2021. 5. 12.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
 
5.  결 론
그렇다면 원고들의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고들의 피고에 대한 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 원고목록 생략]